♣️深陷高房价之困的中国香港和英国：供地不足，购房高杠杆。♣️十次危机九次地产，房地产过度金融化是风险之源：美国次贷危机、日本 “失去的二十年”。♣️不是没有出路，全球房地产市场健康发展的典范：德国房价稳定奇迹，新加坡居者有其屋。♣️中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”（一）土地制度的关键是人地挂钩，优化土地供应，重视城市规划，实现供求平衡（二）保持住房金融制度的稳定性和连续性，避免货币超发和过度杠杆（三）完善住房保障体系（四）加快建立租购并举的住房制度（五）稳步推进房地产税改革

城市化初期阶段，城市化进程启动，住房缺口不断扩大，由于工业化水平比较低，尚不具备大规模住房建设的基础，应采取政府主导的住房分配制度。城市化中期阶段，居民大量进城，住房缺口处于高位，居住需求重要性提升，同时扩大供给成为可能，政府应加大金融财税支持力度，撬动市场建房。城市化后期阶段，城市化速度仍较快，但住房增量越过顶点，存量市场体量可观，重要性显著提升，政府应加强对需求侧保障，特别是租赁制度建设。城市化末期阶段，城市人口增量显著减少，套户比保持在 1 以上，住房总量充裕，居住需求和供给的增量都较小，投机性需求对市场的边际影响显著，政府应完善税收制度建设，对交易环节征收重税，遏制投机。

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，这成为业内广为流传的标准分析框架。人口持续增长背景下，土地供应不足，叠加金融环境宽松，造成中国香港房价持续大涨。中国香港对房地产过度依赖、深陷高房价困境的后果已经显现，如竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂等。英国住房制度与中国香港有很多类似之处：供地不足、货币超发和金融高杠杆、高房价。但也有不同之处：英国住房质量更高，居住环境更好，人均居住面积更大。英国住房制度的教训是很明显的。土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价。日本住房制度有四大支柱，货币金融是罪魁祸首，土地供给不足火上浇油，突加保有环节税和大幅加息刺破泡沫。德国住房制度有三大支柱，其中稳健的金融制度和完备的租赁制度起到了至关重要的作用德国也有其特殊性，城市经济发展均衡，德国人并非大城市不可。新加坡是 “居者有其屋” 的成功践行者，不仅解决了自治初期的 “房荒” 问题，还形成了 “廉租房 — 廉价组屋 — 改善型组屋 — 私人住宅” 的阶梯式供应体系，住房自有率更高达 90.9%，成为世界上拥有住房率最高的国家之一。二十年来，中国房地产市场繁荣发展，但也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等难题。中国住房制度不断调整，但整体碎片化，未进行系统性变革，问题突出表现在：第一，土地供应方面，人地错配，结构失衡，导致一、二线高房价，三、四线高库存；第二，住房金融层面，货币超发助推房价上涨，信贷政策频繁变动不利于市场稳定；第三，住房保障方面，供给不连续，进入门槛高，退出门槛低；第四，税收方面，重建设交易轻保有，影响存量住房流通，且强化房地产投资属性；第五，住房供应方面，重购买轻租赁，住房租赁制度不完善，市场不成熟。日本 1974 年房地产危机爆发后，市场迅速恢复，而 1991 年第二次房地产危机爆发后，市场从此一蹶不振，主要在于经济增长停滞、债务通缩、城市化接近尾声、适龄置业人口见顶回落、老龄化问题加剧等导致的有效需求不足和居民购买力下降。城市化率在 2000—2010 年虽有大幅提升，但主要是行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，而非人口主动流入，城市化基本完成。

老百姓说看不懂房子，那是因为挂连着金融，参与人众多。买房就是用脚投票，共同参与城市的发展，共享红利。只是有时候觉得过于内耗在区位，对于人的多样性和个体真正的诉求有点忽略。看完这本书，对当下的形势感觉更复杂，也更客观。从自己的认识和诉求置业，总归是对的。

001、我们先来看第一个问题：作者写这本书想要解决什么问题？你用这个问题就可以找到一本书的核心价值观。因为作者写作一本书，他一定是为了解决一个问题而写的，这也是一个人实现自我价值的根本。我们曾经说过，阅读的价值在于帮助他人解决问题，而作者写书的价值也是同理，也是为了帮助他人解决问题。比如《影响力》这本书，作者想要解决什么问题呢？就是想要通过了解提升影响力的原因，从而解决提升一个人的影响力问题是吧。在我们回答问题之后，还需要再回答一个问题，就是在书名后面加个是什么三个字，那影响力是什么？影响力就是有多少人愿意支持你，支持的人多影响力就大，反之，支持你的人少影响力就小。002、作者想要通过什么方法解决问题？既然作者要解决问题，就一定会提出解决方案，第二步我们就需要根据作者要解决问题找到问题解决方案，一般我们可以在书的封面封底、广告语以及书的序言或目录中去找。那提升影响力的解决方案是什么呢？从书的目录中我们可以看见提升影响力的 6 个技巧，所以答案就是作者通过使用使用 6 个技巧来提升一个人的影响力。

房产关乎民生，经济发展，社会稳定。降低金融属性，回归使用本质

房价长期走势由供需决定，房地产税的市场调节作用有限

读懂了这本书，也就摸清了房地上扬和下跌的趋势了，也讲以往各国家的房地产泡沫的原因分析，作为参考和借鉴；另外也给我们中国的房地产市场注入了信心和方向，我国城镇化还未达到发达国家水平，还未进入存量地产时代；另外房地产要改变高杠杆的过强的金融属性，确保房地产平稳发展

数据信息比较多，比较有说服力。