本书依据房地产行业可持续发展需求，探索房地产行业变局及其可持续发展的应对措施，主要包括四方面的内容：一是比较 2008 年和 2014 年两次大的波动，分析其与 2021—2023 年房地产行业变局有何不同；二是阐释未来房地产行业可持续发展与变革的方向是什么；三是分析调控政策、投资布局、融资模式、住房品质与新型业态等如何响应行业变局；四是论述进入房地产深度调整转型发展阶段，房地产企业怎样积极应对。本书的形成是基于中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心和平安银行地产金融事业部合作课题的成果。本轮房企的集中 “爆雷” 也显示了依赖高房价上涨支撑的 “三高”（即高房价、高负债、高周转）开发模式再难以持续的事实。我国房地产市场在此变局的驱动下，正在加速进入深度调整转型发展阶段，行业逻辑已发生根本改变，加之未来人口和城镇化增速减缓，房地产市场面临新规则的重塑，并来到了历史性拐点。和美德日新 4 国比较，我国房地产体系的差异体现在以下四个方面。一是支持自建房的融资差异。德国、日本住房抵押贷款支持居民用于建设自建房，而我国房地产银行贷款面向开发企业，由开发企业以土地、在建工程等为抵押进行开发贷款，但我国没有面向居民自建房的贷款业务。二是股权债权融资结构差异。我国房地产企业与欧美国家一样，都可以通过直接融资、间接融资、股权融资、债权融资等方式获取资金。尽管 2016 年后房企直接融资比例增加，间接融资比例降低，但我国房企直接融资和股权融资的比重还是大幅低于欧美国家。这就使得过度依赖银行资金的间接融资存在较大金融风险。三是预售制度融资差异。我国建立了预售制度，通过预售为房企提前获取了无息资金，预售资金占到房地产资金的 30% 甚至 40%，这在大多数国家和地区并不存在。部分国家存在的是订购制、预购制，并不会涉及这么大规模的预付资金。四是公募 REITs 的差异。上述四个国家均建立了公募 REITs，其在持有运营物业发展和专业化运营机构培育上发挥了重要作用，也建立了普通居民参与房地产投资的渠道。而公募 REITs 的制度设计在我国还刚刚起步。

我国房地产市场过去高速增长，依托于四大红利：一是停止福利分房带来的释放市场需求的政策红利；二是人口和城镇化快速增长的红利；三是流动性充裕的货币红利；四是经济高速增长的红利。经过 20 多年的发展，到 2020 年我国城镇人均住房建筑面积已达 38.6 平方米，户均约 1.1 套，已不低于经济发展水平。过去房地产市场也经历过如 2008 年、2014 年等年份商品房销售面积和销售额的负增长，但那时只要放松调控政策，市场马上反弹。本次市场下行，即自 2021 年 10 月以来，金融、限购、限贷、限售政策放松的效果远不及之前。房地产市场从政府调控的逻辑、人口红利、货币政策、经济发展阶段以及市场需求规模、结构和空间格局等方面已经发生了根本性变化，如城镇新增常住人口从 2018 年之前的年均超过 2000 万人下降到 2022 年的 646 万人，房地产行业旧的发展模式已难以适应目前以及未来的环境，转型发展势在必行。2022 年，全年商品房销售面积和销售额同比增速分别为 - 24.3% 和 - 26.7%，土地购置面积和房屋新开工面积同比增速分别为 - 53.4% 和 - 39.4%。我国房地产行业如同中国经济一样，要实现高质量发展，房地产行业可持续发展必须适应行业从成长期向成熟期转变的要求，适应城市发展从外向型向提升型转变的要求，适应宏观经济从规模型到质量型转变的要求。