摘抄 这些关于政策资源和政策成本的分析，对世界上其他国家和地区也是成立的。世界上大多数主要国家的首都都是该国的最大城市，首都不是该国最大城市的有三种情况。第一，该国人口众多，首都是超大型城市，但是还有一个稍微更大的城市，比如中国、印度。第二，该国首都是一个新建的城市，虽然发展迅速，但是还不是最大的城市，比如巴西、土耳其、巴基斯坦、尼日利亚、坦桑尼亚。这些国家的原首都往往是现在的最大城市或至少是超大城市。第三，该国有着较短的前英国殖民地历史，实行联邦制，比如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰。

买那个城市的房子，就是买那个城市的股票。珠三角这个区域的发展潜力很大，从长期看，增长潜力不可限量；从大面上看，在这里买房是不会错的。我自己也一直想去珠三角买个房子，只是执行力太差，这两年事情又多，就一直拖着。当时我打了个比方：中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。

根据第六次全国人口普查（以下简称 “六普”），我国的总和生育率为 1.18，[2] 其中城市的总和生育率为 0.88，农村为 1.44。这个生育率远低于世界平均水平（2.45）、OECD 国家平均水平（1.7）、其他金砖国家的生育率、以及替代生育率水平（2.1）。即便和日本（1.39）、俄罗斯等生育率偏低（1.54 左右）的国家相比，我国的生育率也要显著低很多。

作为一个 90 后的普通青年，从小到大随家搬迁了五六次，那时候对房子的理解是用来被租的，被住的，买房反而不利于我这种外向性格的探索，读书时还兴冲冲地和同学说：我们又要搬家啦！！！然而现实的巴掌总在步入社会后的几年开始袭来，有房和租房，是完全两个概念，两种档次，虽然都用于居住，但是在心理上，在实际经济上，是千差万别，不是同一个起跑线。正如徐老师所说的：跟着列车一起前进了，就不会被抛下。看着这如日中天的房价，后悔懂得少，懂得晚，懂得慢，不仅仅我不懂，父母也不懂，从小到大没有接受过房子重要的概念。我爸以前还同我说过：那时候生意做得好，存了很多钱，有想过买房，但是想把生意做大，全投进去后就崩了。书中说：中国房价涨得那么快，根源还是我们经济增长过快，城市化速度过快。这或许也是大家所说的借势，顺应时代。以前有部电视剧叫《蜗居》，非常触动普罗大众的心声，甚至现在依然有很多人，亲尽全力开发水平空间，连垂直空间都安排的满满当当。如正态分布一样，有很多人买房子，就有更多人没房子，有很多人有房住，就有更多人租房住，有很多人挤上车，就有更多人没上车。也愿各位在未来的时代里，能看到车，买好票，挤上车，站在巨人的肩膀，才能站得更高。

很喜欢书中的一句话:“结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。书生清谈，误人误己”。要是能早点看到这本书就好了，这样在做决策的时候就可能会更明智。书中提到就是在一线城市买房买房买房，买房主要看位置位置位置……

十年来，全国上下，谈房色变。

过年期间翻完了这本书，本书的理论扎实、数据翔实、逻辑自洽、论证严密，更主要的简洁明了，是经世济民的学问，这种风格我喜欢。当然，一般说到房子，各路专家就会吵成一团，咱们普通人也不知道应该听说的，但我还是想把这本书的主要观点摘录如下，供大家参考：1. 我国的房价上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。这个一般规律就是：房价快速上涨的根源在于经济的迅速增长和城市化的快速推进；房价等于未来租金流的贴现值，贴现率随着实际利率的下降而下降，房价随着贴现率下降而升高，而我国的实际利率长期偏低甚至为负，这是推高房价的主要原因。2. 我国房价分化严重，大城市的房价还有很大的上涨空间。首先，房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象，从 1946 到 2016 年的 70 年里，全球 14 个主要发达经济体的房价累计上涨了 90 倍；其次，我国现在的经济发展水平还很低，居民收入只有美国的 1/7，经济增长、城市化和人口基数三大红利共同构成了房价上涨潜力的基本面；第三，全球范围内积累了大量财富，但可买的资产越来越少，作为安全资产的房子自然受到追逐。3. 我国政府调控房价，调控的并不是房价水平，而是房价的过快增长。4. 买房的两大原则：先上车原则、稀缺原则。医院和学校对于人口的吸附能力巨大，首都一般是一个国家最大的城市，但 3 种情况下除外。买房时尽量少付首付多贷款，还要将贷款期限尽量延长，最好选择公积金贷款。5. 哪些城市的房子最值得买，可以从八个维度评估：城市规模（可用 GDP 或人口总量衡量）、人口流入、人均收入、土地供应 4 个主要指标，还有儿童数量的增长、上市公司的数量、财政收入、服务业占比 4 个参考指标。

非常好的一本书，研究了房子值不值得买，房产最重要的是地段，分析了推高房价上涨的因素，特别值得一看。

距离阅读徐远老师的书好像还不到一周似的。今天就无意之中又入手了一本。没办法，他这个选题实在是太吸引人了。对于现在的中国人来说，买房是每一个家庭都躲不开的话题。无论是房住不炒，还是投资保值，对于现今时代的中国人来说，买房似乎是所有投资中，最为稳健的。然而，随着国家各种管控政策的出台，美国贸易战的打压，国际上购买力的减弱，疫情对于老百姓谋生的各种影响，以及老龄化对未来每家都有房可以继承等综合因素的出现，是不是还要斥全家多年积蓄之力，再去银行借贷一部分完成 “房奴” 身份的转换呢？说白了，未来房价还会涨吗？会不会不涨了？会不会开始跌？会不会暴跌？会不会自己成为接盘侠？是不是租房子更为划算？每一个问题对我们这些平民百姓来说都是至关重要的，往小了说关乎到眼前的生存环境，往大了说，那是一个家庭是否有机会跃升到上一个层级的阶梯啊。在很多论坛这都是引战的问题，也是很多现在还在底层徘徊，在一线打工者恨得咬牙切齿的话题。但是恨归恨，不满归不满，生活不还得过下去吗？每个中国人不都是努力在为下一代奋斗吗，买不了一线城市，二线的呢？三线的呢？县城的呢？实在不行不还有赚钱在老家的农村盖一栋三层小楼的可能性吗？谁能说自己和买房这个话题无关呢？以上问题徐远老师的这本《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》都有回答，而且是我阅读过得关于房产投资最有理有据的一本。为了引发大家的阅读兴趣，我就节选里面一个片段，给大家展示一下这本书的功力：问：租房比买房便宜吗？就拿我现在来举例子。我所在的小区，均价已经七万了。一百平就是七百万对吧。我们先不说买不买的起，租房现在每个月是七千，我租住一年才八万四，十年八十四万，三十年也就是两百五十二万对吧。和七百万一对比，才三分之一啊。是不是租房比买房便宜啊。这是不是大多数人的思考方式啊？哈哈哈，但是这个思考对吗？有没有和我同龄的人的？你回想一下，你刚到北京上海时，租一套不足白平的房子是多少钱？我最初 2003 年在北京一个小单间，700 元，房子当时是三居室，二环边上，九十多平，全下来是 2400，两年后，我和一个朋友合租了一个两居室，相同位置。每人 1500，房子总价 3000，然后 2009 年，我般的远了一点，在三环。两居室，我自己租下来，五年左右的时间，从 2800 涨到了 3800，后来一次提价到了 4200，我就放弃了。又搬了一个地方，价格还是 4200，只是打了一点。那年是 2012 年。等我准备离开北京回大连时，房租已经涨到 5000 多了。2019 年我重新回到上海闯荡，房租已经是 7000 了。（其实是每年递进涨 200，从最初的 6800，涨到现在的 7200，还不算地下车库的 600）我花 700 元租房那年是 2003 年，北京 CBD 的房价也就是 4 万一平，当时都是天价，当年的房子零首付，3000 元每平米。在那个时候，我们怎么算账，一平米 3000，一百平就是三十万。我租房一个月才 700，一年才 8400，十年才八万四，我租三十年，才二十五万，还是比房价便宜啊。谁买啊。看着眼熟吗？听明白我要说的道理了吗？觉得租房便宜的主，就是没有思考房租上涨的速度啊。你现在把房子入手了，就把房价定格在今天这个价格了。后面无论通货如何膨胀，和你的房子无关了。但是如果你租房，那对不起，房租的涨幅远超过通货膨胀。所以无论怎样，能入手一套哪怕是最小的户型，也要赶紧入手一套。有些人会说，你凭什么说房价和房租会一直涨啊，要是不涨，要是回落了，要是腰斩了，暴跌了，我现在买房的钱不就打水漂了。在最高点买的房子，不亏死我。你说的对，徐远老师也不是建议你是房子就买，他有一条核心原则：“选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置、位置、还是位置。” 这整本书都在讲什么位置的房子才值得购买。这个没法提炼，也不好总结，您还是自己读吧。当然，不读是您的选择，我巴不得所有人都不读，就我读过呢。

谢谢得到，谢谢香帅老师和徐远老师。知识给我力量💪

这世界不曾为任何人而改变，我们能做的就是尽快看清形势，适应形势。倘若你对中国的前景乐观，就该买。尽管我们的经济发展和社会变迁中存在很多问题，但中国经济的大河，依然会蜿蜒前行。如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的 “纸面财富”。

第二十章关于买房的 13 个观点中国的高房价，是投机炒作的结果？这个问题不难回答。如果是炒起来的，过一阵子就会回落，像温州、鄂尔多斯等少数城市，它们的房价前一阵子就下跌很多。但从全国来看，即使是在经济形势不太好、政府严格调控的情况下，房价依然坚挺。这就说明，我国大中城市的房价上涨，是有坚实的基本面支撑的，不是投机炒作的结果。中国房价飙升的根本原因是什么？中国房价涨得这么凶，根源在于经济的迅速发展和城市化的快速推进。经济增长，会带动城市房价上涨，世界各地概莫能外。韩国、马来西亚、南非等国，都经历了这个过程。只是其他国家我们关注得少，轮到中国时，咱们的 “切肤之痛” 更加明显。政府增加土地供应，就一定能抑制房价上涨？你或许经常听说：政府应多卖地，增加土地供应，这样房价就不会疯涨了。但事实是，房价并没有随着供地的增加而回落。再看国外，纽约、巴黎的土地是私有的，交易不受限制，土地供应充裕，但城市中心的房价依旧还在上涨。这都说明，土地供应并不能真正决定房价。事实上，影响房价的关键因素是 “位置”，土地可以增加供应，但位置却是独一无二的。政府调控房价的真正目标是什么？政府调控的不是房价的水平，而是房价过快的增速。随着我国经济的快速发展，城市的发展就像飞驰的列车。有人买房上了车，有人因为没有买房而被落下。这样发展下去，人们的财富差距势必急剧扩大，不利于社会的长治久安。所以，政府才出台调控政策。中国房价还会继续上涨吗？目前，我国的收入水平只有美国的 1/7，相当于日本上世纪 70 年代，或韩国 20 世纪 80 年代的水平。经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数还很大，老龄化才刚刚开始，这一切都说明 —— 房价上涨的空间还很大。和股票、基金等金融工具相比，房产值得投资吗？和买股票一样，买一个城市的房子，就相当于买了这个城市的 “未来”。2003 年到 2017 年这 14 年里，房价涨了差不多 10 倍。如果你买股票的话，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率算是表现出众的，大概也就在 5、6 倍的水平。所以，房产保值增值的属性是实至名归的。哪些城市的房子最值得买？判断一个城市的房产是否能保值增值，要看这个城市是否有发展潜力。具体可以从八个要素考虑：1. 城市规模（用 GDP 或人口总量衡量）；2. 人口流入；3. 人均收入；4. 土地供应；5. 儿童数量的增速；6. 上市公司的数量；7. 财政收入；8. 服务业占比。自住房是当下买好，还是观望一阵、一步到位好？买房要遵循的第一个原则 —— 先上车原则。中国经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就相当于买票上车。不管是商务座，还是二等座，或者是站票，一定要先买票上车，才能不被列车抛下。所以买房自住，先保证能买一套，再去考虑大小、位置。很多人觉得买房住要一步到位，挑来挑去就被耽搁了。随着房价进一步上涨，人们只会越来越买不起，后悔不迭。优先买郊区便宜的大房子，还是市区高价的小房子？买房的第二个原则 —— 稀缺原则。房子的价值，不在于房子本身，而在于它周边的稀缺资源，比如学院、医院、商圈、各种办事机构等。它们带来的便利性，才是房价升值的根本。相较而言，市中心的房子更有升值潜力。如果有选择的话，尽可能选择城市中心、附带各种稀缺资源的房子。实在买不起，也可以买地铁沿线的房子，交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。买房时怎么付款更划算？牢记三个要点。1. 尽量少付首付，多用贷款。2. 不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量延长。这两点都既能减轻你早期的支付压力，又能帮你对抗未来的通胀。3. 贷款时，尽量使用公积金。因为公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。如果不用，它就只能躺在账上，变成纸面财富。国外的房子真的很便宜吗？去国外投资房产划算吗？普通家庭不要幻想去国外投资买房。相较于国内同等量级的城市，国外的房子并不便宜，而且投资的收益率并不高。在这个资金富裕的时代，国外资金也在到处找投资机会。如果国外房产收益很高的话，早就被专业机构、富豪们买走了，根本轮不到我们。当然，如果特别有钱，为了投资组合的分散而去国外投资买房，就要另当别论。房子的产权只有 70 年，租一辈子房子比买房划算？北京、上海等大城市的房子产权是 70 年，房价一般是年租价的 60 多倍，这给很多年轻人租一辈子房也很划算的感觉。但，这只是个错觉。大城市的租金上涨速度是惊人的，或许仅仅 30 年后，你依旧在租房，但付的租金总量就足以在当地买下一套房子了。相反，如果你当初贷款买了房，现在就拥有一套属于净资产的房子了。目前实在买不起，怎么租房合适？对于很多刚毕业，奋斗在一线城市的年轻人，我建议遵循 “便利原则”：把房子租在交通便利的地方。这样就能更好地利用时间、节省精力、投资自己。长远来看，投资自己才是最好的投资。

作者开篇定下基调，中国房产没有泡沫，房价上涨符合一般规律，部分城市的房价还有上涨的潜力。对政府的调控做了阐述，政府调控的不是房价水平，而是房价过快的增速，防止财富差距过大。
      首先，作者破除两个常见房价上涨的误区；
误区一：房价过高是因为土地供应不足导致的。
误区二：房价持续上涨是炒房者炒上去的。这两个误区都不是决定房价上涨的因素。
      作者提出买房要遵守两大原则：第一稀缺原则；房子的价值，不在房子本身，而在于它周边稀缺资源，比如学校、医院、商超、各办事处等；第二先上车原则，买房最重要是，先能购买一套小房子，随着小房子的增值，在找机会换大的。
      其次，作者提出来了买房付款策略：少首付、多贷款、贷款要用公积金、贷款时间尽量要长。       作者说在哪个城市买房，需要考虑 "八个因素"，城市规模、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量的增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比；
     作者不建议普通家庭去国外投资买房，风险较大。
     房产税这几年炒的比较厉害，作者认为房产税出台，对房价有一定的影响，但不是决定性的影响。现在看 3 年内房产税不会出台。
     作者还提出未来 10 年左右，房价还是上涨的趋势，平均增速在 6% 左右，12 年翻一翻。提出房价增速 = 经济增速 + 通胀增速 + 城市化速度

总结起来，有三点非常明确：1. 尽量先上车；2. 城市级别和位置最重要；3. 根据家庭收入量力而行。

正确地理解了房产和城市化的概念，感谢徐远老师高质量的知识输出。

人生中无意间拿起一本书或许就会改变我们之后的整个人生你好啊，我是大大用心分享好书，让阅读成就自己这是我在 2021 阅读分享的第 359 本书书名：《城里的房子》作者：徐远类别：商业丨经济如果我们只盯着房价看，那么我们将无法真正了解房价背后的逻辑！本书作者徐远博士是北京大学国家发展研究院金融学教授，长期关注中国经济和金融发展，对金融、房地产、城市化等问题有系统地研究和独特的看法。无论是经济发展还是个人生活，生活中关于房子的话题始终是一个热门话题，对于土地和房子，我们有着很多人所不能理解的执念。房价还会继续上涨吗？这些年房价上涨的逻辑是什么？租房比买房真的更便宜吗？政府调控房价真正目标是什么？本书都会给我们清晰的答案。房子的价值，无非就是城市的价值；由于经济增长、城市化、人口基数共同构成房价上涨潜力的坚实基本面的支撑，中国房价高度理性，谈不上泡沫。中国大城市房价是否存在泡沫？1998 年以来，我国房价上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律。我国进一步的经济增长和城市化，还会带来房价上涨的压力和潜力。我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价过快的增速。如何看待中国现在的房价水平？很多人担心房价像 1990 年日本处在泡沫阶段 1990 年东京的房价是当时纽约房价的 8 倍 2017 年纽约的房价是当时北京房价的 2 倍 1990 年东京房价是 2017 年北京房价的 16 倍北京房价虽然很 “贵”，但贵并不代表有泡沫城市房产增值要看的 8 个要素城市规模、人口流入人均收入、土地供应财政收入、服务业占比儿童数量增速、上市公司数量买房的两大原则：稀缺性原则买负载着城市稀缺资源的市中心房子，如学校、商圈、服务业、办事机构等，这些资源可以为我们带来各种便利，因此房子才会值钱。先上车原则中国经济像快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节车厢，买房就像买票上车，买不起豪华卧铺不妨先买站票，免得被列车抛下。房产价格和所有资产价格一样，是对未来资产能够带来的收入流的反映；倘若我们对中国的前景乐观就该买，反之就不该买；房子的事情，就这么简单。本次的阅读分享就到这里读书只是手段，目的是为了修行关注大大，娱乐过后也不忘读点好书

房产似乎是一个离我很远的话题，当然这个原因在我，因为以前的自己浑浑噩噩，没有想过有关 “钱” 的事情，倒不是自己有钱，而是没有长期理念，不知道长远打算。但看了作者这本书，又一次的感觉，“哇塞，我又有了新的认知，刷新了新的观念，为自己的长远生活打下了基础。” 一是，房子还是要买，但位置是最重要的。这个投资无论怎样，是仅次于投资自己的第二位选择。和其他国家相比，我们国家的房产还是应该看多的，因为毕竟我们没有房产税、遗产税…… 但是这个趋势是不可避免的，因此攢钱买房还是硬道理。二是，读书学习迭代提升的重要性。以前的我真的没有想过有关 “钱” 的事情，每天和周边人一样，把时间浪费在手机、八卦、短视频等等上面，没有其他，徒增焦虑。但是慢慢开始读书，心静了很多，去除了不少浮躁，知道了投资理财的重要性，开始有规律的自律，规划自己的未来，自信心满满，少了焦虑，多了淡定坦然。再看周边的人，我知道我和他们不一样，因为我有自己的底气，而这份底气来自我看过的书、听过的课程，我知道自己会越来越好。

格林斯潘曾经说过，在泡沫破灭之前我们并不知道。这句话估计很多人不是完全同意。但是至少有一点值得我们借鉴：我们对于自己不知道、不完全确定的东西，最好保持足够的敬畏。

有些内容已经过时了，国家的情况会影响地产的发展。

徐老师治学严谨，理论与实践结合，把房地产讲得很透彻的人之一。以此为基础构建了我对中国乃至世界房地产发展逻辑的认知框架。