♣️深陷高房价之困的中国香港和英国：供地不足，购房高杠杆。♣️十次危机九次地产，房地产过度金融化是风险之源：美国次贷危机、日本 “失去的二十年”。♣️不是没有出路，全球房地产市场健康发展的典范：德国房价稳定奇迹，新加坡居者有其屋。♣️中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”（一）土地制度的关键是人地挂钩，优化土地供应，重视城市规划，实现供求平衡（二）保持住房金融制度的稳定性和连续性，避免货币超发和过度杠杆（三）完善住房保障体系（四）加快建立租购并举的住房制度（五）稳步推进房地产税改革

城市化初期阶段，城市化进程启动，住房缺口不断扩大，由于工业化水平比较低，尚不具备大规模住房建设的基础，应采取政府主导的住房分配制度。城市化中期阶段，居民大量进城，住房缺口处于高位，居住需求重要性提升，同时扩大供给成为可能，政府应加大金融财税支持力度，撬动市场建房。城市化后期阶段，城市化速度仍较快，但住房增量越过顶点，存量市场体量可观，重要性显著提升，政府应加强对需求侧保障，特别是租赁制度建设。城市化末期阶段，城市人口增量显著减少，套户比保持在 1 以上，住房总量充裕，居住需求和供给的增量都较小，投机性需求对市场的边际影响显著，政府应完善税收制度建设，对交易环节征收重税，遏制投机。

房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，这成为业内广为流传的标准分析框架。人口持续增长背景下，土地供应不足，叠加金融环境宽松，造成中国香港房价持续大涨。中国香港对房地产过度依赖、深陷高房价困境的后果已经显现，如竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂等。英国住房制度与中国香港有很多类似之处：供地不足、货币超发和金融高杠杆、高房价。但也有不同之处：英国住房质量更高，居住环境更好，人均居住面积更大。英国住房制度的教训是很明显的。土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价。日本住房制度有四大支柱，货币金融是罪魁祸首，土地供给不足火上浇油，突加保有环节税和大幅加息刺破泡沫。德国住房制度有三大支柱，其中稳健的金融制度和完备的租赁制度起到了至关重要的作用德国也有其特殊性，城市经济发展均衡，德国人并非大城市不可。新加坡是 “居者有其屋” 的成功践行者，不仅解决了自治初期的 “房荒” 问题，还形成了 “廉租房 — 廉价组屋 — 改善型组屋 — 私人住宅” 的阶梯式供应体系，住房自有率更高达 90.9%，成为世界上拥有住房率最高的国家之一。二十年来，中国房地产市场繁荣发展，但也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等难题。中国住房制度不断调整，但整体碎片化，未进行系统性变革，问题突出表现在：第一，土地供应方面，人地错配，结构失衡，导致一、二线高房价，三、四线高库存；第二，住房金融层面，货币超发助推房价上涨，信贷政策频繁变动不利于市场稳定；第三，住房保障方面，供给不连续，进入门槛高，退出门槛低；第四，税收方面，重建设交易轻保有，影响存量住房流通，且强化房地产投资属性；第五，住房供应方面，重购买轻租赁，住房租赁制度不完善，市场不成熟。日本 1974 年房地产危机爆发后，市场迅速恢复，而 1991 年第二次房地产危机爆发后，市场从此一蹶不振，主要在于经济增长停滞、债务通缩、城市化接近尾声、适龄置业人口见顶回落、老龄化问题加剧等导致的有效需求不足和居民购买力下降。城市化率在 2000—2010 年虽有大幅提升，但主要是行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，而非人口主动流入，城市化基本完成。