1、2023，全球经济面临 “艰难的一年”。     2、走出楼市危机：止损第一，再求发展      “2022 年 12 月，国务院副总理刘鹤重提房地产为支柱产业。无论喜欢与否，中国楼市就是国民经济的支柱产业，也是中国家庭的财富支柱。而当下，止损除弊，建设公开、透明、健康的房地产运行制度是未来推动房地产业向新发展模式平稳过渡的关键因素。”        从 2005 年开始，主流媒体和经济学家就开始预警，说中国的房价过高。但是中国人的首次购房年龄大约是 27 岁，现在也可能不足 30 岁。而西方许多发达国家首次购房的年龄大约在 40 岁左右。国人能整整提前了十几年购房，这说明房价相对是高还是便宜？再如，2021 年中国新房销售面积大约是 15 亿平方米，这是 20 年前 2370 万平方米的 60 倍，如果房价真的这么高，为什么销售面积能 20 年内持续大幅提高？还有，中国东部房价高，但是住房相对紧张；而中西部房价较低，但是住房空置率偏高。那么，到底是中国东部房价过高还是中西部房价过高？又如，过往政策喜欢讲房地产要去除投机、甚至投资资金，确保自住买家权益，老百姓也喜欢听这样的政策。但是为何政策出台近 10 年，中国房价不降反升，不少热点地区如上海、深圳等，累计房价翻倍有余。须知，一个满是投资乃至投机资金的中国股市，股指在 GDP 增长 8 倍的条件下，15 年来几乎不变。清除了投资的中国房价快速上涨，满是投机的股市稳稳不动，为什么？再比如，许多城市在 7、8 年前纷纷出台新房限价政策，借以压低所在城市表面的住房统计价格。结果大量新房售价长期低于周边二手房价格 10%-20% 不等。大量资金纷纷涌入新房市场，于是各城市被迫推出新房摇号或者积分排队制度，以减少热度。但是新房限价制度在多城市推出多年，一是违反市场规律，新房低价出售，买到就是赚到，无形中极大助长投机投资风潮，和政策本意逆向而行；二是政府没有受益，白白流失大量税金，而这些资金原本可以从高价楼盘获益资助保障房；三是开发商也因为限价导致售楼无利可图，现在财务出现风险反而需要政府和社会进行救助，实在是十分扭曲。         这些问题其实给我们一个提示，价过高是多种因素作用下的结果。以单一视角来观察这个庞大市场，只可能是盲人摸象，局部的正确亦将带来整体的偏差。那么我们尝试用一个稍微全面的视角切入和观察这个市场 —— 在经历近 20 个月的危机发酵后，目前中国楼市已经到了最危险的时候，当务之急需要先止损；然后再清理积存问题，即除弊；最后形成建设可持续可调整可发展的中国特色楼市制度，即再建。先从止损谈起。3、中教控股       公司经营模式，可以说，上游是先干活、中教控股再付钱，而下游是先收钱、中教控股再提供教育服务。       “中教控股的周转性经营投入在 2022 年 8 月 31 日为 - 41.12 亿元，也就是说，公司在经营活动中无需自己投入资金、反而形成了巨额的资金流入。比如，中教控股在截至 2022 年 8 月 31 日的合同负债 —— 也就是预收学生的学费 31.78 亿元。”      业绩分析      从现有竞争格局看，虽然国内高校和高等职业教育学校众多，但是，这是一个受到管制的行业，相当于需要牌照。这在很大程度上保证了比较良好的竞争格局，不太会陷入恶性竞争之中。中教控股采取不断并购的策略进行扩张，也是因为新设学校很难获得批准，只能通过并购来获得学校的 “牌照”。还有，由于行业管制，即使有竞争者想进入这个行业，也很难，因此，保证了只有少量的新进入者，从而可以维持原有竞争格局不会受到大的冲击，最终保证了行业内企业的长期稳定的高盈利能力。这个与太阳能光伏行业形成了鲜明的对比，太阳能光伏行业的硅片、电池片、组件环节都有大量的、大规模的新进入者，导致产能过剩，陷入价格战，因此想要保持长期稳定的高盈利能力很难。再有，目前尚未找到教育的替代品，人类在成长的过程中，都需要接受教育。接着，对于高校和高等职业教育来说，上游的供应商主要是两大类供应商：一类是教学设施供应商，比如建设校区的建筑施工企业、教学软硬件设备的供应商等，对于此类供应商，学校作为采购方，往往处于强势地位，具有很好的谈判优势；另一类很重要的供应商就是教师，因为教师对于学校的服务质量 —— 教学质量起到至关重要的作用，随着国内博士和硕士教育的扩张，寻求进入高校和高等职业教育行业的人才越来越多，所以，学校作为人才的聘用方，目前也具有越来越多的选择空间和谈判优势。最后，对于学校的下游消费者来说，主要就是学生。随着教育的发展，最近几年，中国高考人数每年都维持在高位，可以保证中教控股的生源数量。也许，有些人认为，双一流、985、211 等高校会抢走中教控股旗下学校的生源，但是，想让大多数学生都进入双一流、985 和 211 高校其实不太现实。什么样的学生，进入什么样的学校，这也是因材施教的一种体现。而在与学校打交道的过程中，对于个体的学生及其家长来说，没有什么价格和条件的谈判能力，只能被动的接受，显然处于弱势地位。      “中期来看，从商业模式来说，中教控股可以说是好赛道、好生意。”

展望 2023 年，外需逐步降温的态势仍将持续，但因防控措施升级而导致的暂时性供给冲击行将消散，预计 2023 年中国出口同比增速回落至 4% 左右，净出口仍可提供约 0.1 个百分点的全年 GDP 增长正贡献。当前房地产周期在需求和供给两侧明显不同步。二三线城市因城施策放松需求的调控措施力度极大，但近十年最大幅度的房贷利率下行带动的销售改善却罕见地微弱，这可能意味着当前的地产需求偏弱更多反映出工业化、城镇化倾斜所导致的人口单向流动、人地矛盾更加突出等中长期结构性失衡。从房地产开发一侧观察，“三箭齐发” 对保交楼、稳投资竣工的资金支持力度相当温暖，但如果缺乏地产需求的根本性转向，地产投资和竣工 2023 年的改善幅度预计也将是较为边际的。当然，当前地产市场稳定改善的趋势如能建立，长期来看对居民信心的提振作用将显著好于大起大落的市场格局。防控优化后，个税减税或是促消费关键。当前商品消费的偏弱主要拖累或是地产竣工的滞后影响，二十大报告强调将扩大内需战略同供给侧结构性改革有机结合，共同富裕、扩大中等收入群体的要求下，财政政策在 2023 年积极扩张赤字、通过个税减税等方式直接改善居民收入预期、促进商品消费升级或是传导效率最高的政策选项。近期的防控措施优化可能令 2023 年的服务消费先抑后扬、整体合理恢复。2022 年下半年财政稳增长竭尽全力，2023 年财政支出拉动政府消费和基建投资的增速都很难重现此前的高光表现。既要经济形势全面好转，又要考虑国内经济大循环的内生动能改善，政府加杠杆直接改善中等收入群体收入预期可能是再造内需格局的题眼所在。