本书记述了改革开放后的 “土地财政” 的成型和发展历程，很详细，但只是记述，并没有说到 “土地财政” 的本质，还只把土地财政当成政府的收入，全书可当资料查看，要真正搞清楚 “土地财政” 的本质，请阅读赵燕菁《大崛起：中国经济的增长与转型》，对土地问题有发人深省的洞见，在此大概总结要点：・提出 “土地财政” 不是市场改革不彻底的权宜选择，而是在将中国的计划传统 “嫁接” 到市场改革过程中出现的制度 “突变”，是触发中国经济史诗级增长的伟大制度创新。・工业化和城市化的启动，都必须跨越原始资本的临界门槛，早期资本主义的原始资本积累，在很大程度上是靠外部掠夺完成的。几乎每个发达国家，都可以追溯其城市化早期阶段的 “原罪”。・近代中国的大门被打开后，中国不仅没有完成自身的原始资本积累，反而成为列强积累原始资本的来源地。1949 年后，中国重获完整的税收主权，但像资本主义国家那样依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。中国选择了计划经济模式，所谓 “计划经济”，本质上是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。在计划经济条件下，经济被分为农业和工业两大类，国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业部门的积累转移到工业部门。依靠这种办法，中国建立起初步的工业基础，却再也没有力量完成城市化的积累。・1994 年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收分成比例，却将当时规模还很小的土地收入划给了地方政府，奠定了地方政府走向 “土地财政” 的制度基础。・随着 1998 年住房制度改革（“城市股票上市”）和 2003 年土地招拍挂（即招标、拍卖、挂牌由卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政” 不断完善。税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。急剧膨胀的 “土地财政” 帮助政府以前所未有的速度积累原始资本。的确，没有 “土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国城市的高速发展。中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度 ——“土地财政”。可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。“土地财政” 的本质是融资而非收益在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的 “股票”。也正是依靠这一做法，中国得以一举完成工业化和城市化两个进程的原始资本积累。这就解释了为什么中国住宅有如此高的收益率 —— 因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红 —— 不仅可分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来城市发展带来的租值！

作者的观点：当前，体制改革在目标和策略上难以达成共识，改革呈现部门化和碎片化的特征，而相关利益集团也在不断施加阻力，因此，结构改革难以取得突破。正因如此，政府为应对经济下行所做的政策反应更多是被动甚至主动的放水，多次 “微刺激” 累积成 “中刺激” 甚至 “大刺激”，“去杠杆” 反而成了 “加杠杆”。一旦因为 “加杠杆” 导致泡沫进一步被吹大，政府又开始采用各种行政性集权措施控制杠杆，如此便破坏了市场运行。结果便是经济出现 “刺激、控制、再刺激” 的循环，国民经济的杠杆率不断上升，主要人口流入地城市房价越调越高，政策左右为难，进退失据。要突破以上困境，光靠过去那种行政、财政和经济集权的政策难以奏效。当前经济的泡沫化要比以往更为严重，而且，当前稳定乃至降低经济 “杠杆率” 的操作还面临过去不曾出现的严重挑战，如央企尾大不掉、财政集权带来支出刚性过大，同时既有中央集权对产业升级约束更大等。未来要实现高质量发展，必须着力向市场和地方合理放权。与此同时，在地方政府和市场之间，也要通过市场化改革，降低地方政府利用对土地和资金要素的控制直接干预经济增长的能力，进一步强化社会力量，反制地方政府可能的 “乱为”。

经济学范畴下土地是重要的生产要素，然而这种生产要素分配方式主要依靠行政力量主导，脱离开行政体制和历史成因就很难理解如今很多现实状况。 笔者虽然主题是土地，但核心谈的是发展，只不过现在的发展无法绕开土地！笔者给过去几十年的发展提供了一个理解的框架，制造业产品国际国内逐底竞争为战略，利用廉价而又丰富的人力资源，同时在央地行政力量主导土地市场供给下，利用商住土地需求价格弹性低的特点，有意识的低价补贴供业工业用地，就实际需求而言有意识的控制商住用地供应量，让其低于实际需求，直接的维护房地产市场的高价格，补贴以及廉价的工业用地让制造业产品价格上有竞争优势，少量高价的商住用地能捕捉到房地产最大化的红利（二三产业交叉溢出效应）陶老师把制造业与房地产以及要素市场一下子完整的构建到一个框架中，形成了一个更全面的认识。（金融市场谈的不多个金融抑制可以了解下） 高房价的形成以及开发商行为的逻辑都可以从笔者这个框架得到一些新的见解，我觉对于我而言这本书让我对的脚下的这片土地在供给侧有了新的认识。房地产的黄金年代已经过去，当大家都把土 地这个生产资料看明白摸清楚的时候也就意味着大的机会基本已经没有了，新的阶段土地这个生产资料不仅要重新定位而且要在供给侧做各种改革，不然会制约发展！这也就是笔者书中主要谈的主题！理解了土地的过去不一定能把握未来，但能避免常识性错误。 期待陶然老师三部曲的 2 与 3。 长安。建章 2023.9.16

要讨论中国的转型发展模式，就不得不涉及国内和国际学术界近年围绕 “中国模式” 这个概念出现的巨大争议。无论是学术界、思想界，还是大众媒体，乃至政府部门，对 “中国模式” 的提法并没有取得一致意见，甚至对是否存在 “中国模式” 都有巨大的争议。支持论者认为，存在一个值得研究也可被其他后发国家借鉴的 “中国模式”，并能为现有的资本主义世界体系提供一种可行的别样发展路径。从 “制度决定经济发展” 的立论出发，不少学者开始探寻各种可能引发中国转型期高增长的特殊性制度安排。相当长一段时间内，经济学、政治学、社会学文献中充满了对中国特有政治、经济乃至社会体制安排的搜寻。有学者认为，20 世纪 80 年代的 “财政承包制” 带来了中国转型早期的高速增长，更有一些学者将此观点扩展到整个改革时期，认为中国过去 40 年一直存在的 “分权型经济管理体制” 激励了地方政府发展本地经济。还有一些学者认为，在中国，存在一个以经济增长率为主要指标，自上而下且层层加码的 “地方主官考核和提拔体制”。因而，地方官员不仅有财政激励，更有很强的政治激励去推动本地经济增长，中国也因此取得了不同凡响的转型业绩。近年来，这两种观点开始合流，并提出，“政治集权、经济分权” 是转型期中国实现高增长的特有制度组合。与以上支持 “中国模式” 的观点相反，有不少论者从根本上否定存在任何意义上的 “中国模式”。在这些否定者看来，改革时期中国经济之所以取得了较快的增长，恰恰是因为政府和国企不断退出各个领域，市场机制和私营企业发挥了更大的作用。他们倾向于认为，中国的经济崛起，是拥抱市场和全球化的直接结果，中国的改革或许是历史上规模最大的一次市场经济试验。尽管当下西方国家的经济和金融情势黯淡，但不应掩盖这样一个事实，即市场经济的确改变了中国。虽然中国政府确实打造了国家冠军企业，兴建了基础设施，并能在发生自然灾害和出现经济下滑时迅速作出反应，但在许多方面尚需进一步改善和提升，在相当时间内，仍面临着诸多困境。

耕者有其田，居者有其屋，土地财政的初衷是好的，但随着时代的变迁，相关政策也必须与时俱进。从本书中我学到了一个新名词 “逐底式竞争”，也了解到我国土地种类之多，如 “耕地”、“宅基地”、“建设用地”、“工业用地”“商业用地”，这些地之间又交错存在着各种各样的占有、使用、流转和退出的问题。虽然讨论的是地，但也离不开用地之人，人与地的关系又逃不过政策的制定，而目前最大的问题就是地少、钱多，造成了地价、房价不断上升且虚高的困局。若要脱困，一方面可以借鉴参考书中给出的一些方法，很多都是试行效果良好的样本，从供给侧多想办法，同时提高利用率和政策的合理性；另一方面，流通货币多推高房价地价的根本原因不在房地产，而在实体经济甚至社会价值导向上，人民富起来了，却不敢花钱消费，如何一提供安全感和对未来的合理预期才是当务之急。

🔆谭宇墨凡：出品推荐人《人地之间》土地是一切繁衍的根基，当我们在外面感到疲惫和失意时，不妨回忆我们曾经是如何开始、又是如何成功的。这本书，很实际，提出一套切实可行的方案，帮助大家重整行囊，重新出发。🔆罗胖：没有唯一不变的真理这个世界的真理是拼出来的而不是争出来的。失败时，看镜子成功时，看窗外成功是我自己还是环境的功劳？看你在何种情境下回答，如果是面向未来，那就是我的功劳，我的未来会更成功，如果是面向过去，就是环境的功劳，我屁都不是。

从原始的农耕时期开始，人和土地就是简单的依附关系，随着产权、阶级、政权的出现，事情变得越来越复杂。书名取为《人地之间》，极为巧妙，简单四个字就能概括了中国的社会与政治糾葛。不妨想一想在中国，有什么事能独立于人或地这两个因素？在施行分税制前，地方走的至少还是经营企业获取税收的发展路子。然而在分税制上路后，因为税收激励下降，在内外制约条件下，走上了土地财政和土地金融的路子，靠土地出让金获取财政收入的路径依赖形成并不断强化。在此过程中，与土地有关的各项改革的优先级都被调低，或者阻碍变得越来越大，或者改革变得没有必要。在书中，作者也对土地问题做了深入的剖析，提出了不少创新的改革思路。如农村土地全面国有化、建设用地指标跨区交易市场建立、集体经营性建设用地的间接入市，以及针对城市更新中面临的钉子户问题提出 “两个竞争，一个腾挪” 方案，这些均具备理论合理性，也有利于社会、经济的良性发展。另外，作者没有就土地而论土地，其间还穿插有财政税收、人口等内容，因此，全书实则是串联架构起了一整套宏观层面的财税 - 土地 - 户籍制度联动改革，实在难能可贵。但众所周知，中国的改革困境不在于无知，而在于决心。

一个社会的持续发展，必须有它符合发展路径的底层逻辑，土地公有制歪打正着地把中国推向高速发展的道路！更有抓住机遇，努力实干的精神！

土地是最基础的生产资料，也是经济的基础，改革几十年土地也进行了多次改革，但是，基于卖地的发展模式毕竟有到头的时候，而农村荒地越来越多，宅基地问题也一直没有好的解决方法，这些可能都会影响人口城镇化，以及未来的经济发展。因为对土地及相关政策了解过少，书中的很多内容没有读懂，期待专业人员可以重视里面的一些观点和解决方法，也许就能理顺人与地的关系。

最近阅读的一本书 ——《人地之间》，副标题是 “中国增长模式下的城乡土地改革”。由陶然教授撰写的关于中国经济增长模式和城乡土地改革的作品，作者分析了中国过去四十年的发展和现存的问题，总结了这背后的增长模式，并对未来发展提出一系列解决问题的改革思考与建议。这本书试图解释一个长期困扰经济学界的问题 —— 中国增长模式的真相是什么，并探讨这种模式背后的土地制度困境，以及怎么解决这些问题，是一部全面讲述中国增长模式及未来改革方向的作品。中国过去四十多年经济时间了接近年均 9% 的增长，让几亿人摆脱贫困，实现了工业化和城市化转型，是一个世界奇迹。但在这个过程中，也出现了一些矛盾和问题，比如城市开发建设和土地规模增加过快，城市农民工融入城市过慢？大部分城市的房价都有了不同程度的上涨，让新一代年轻人都不敢买房？现在年轻人在选择就业居住地点时，面临如果在一线发达城市房价太高，但在经济不发达地区则又缺少就业和发展的机会？这些都是跟土地制度相关、与近 40 年的中国增长模式密不可分的。作者反观了我国现有经济增长、工业化及城市化模式的历史背景、演变过程及其理论逻辑上，分析了过去的经济增长模式对国民经济、社会发展和城乡土地利用的多方面影响，并最终给出合理、可行的城乡土地改革方向及具体的政策组合。第一部分，首先分析了中国过去四十年高速发展背后的增长模式，以土地制度为切入点。分析了「改革开放初期的 “土地承包” 机制」、「1994 年分税制」和「改革后的 “土地财政” 机制」，令中国经济获得了快速增长。但 2008 年金融危机后，“土地金融” 机制的出现带来房地产泡沫和各种扭曲。第二部分，还系统地分析了 “土地财政” 和 “土地金融” 机制下存在的问题，如房地产结构性泡沫、土地过度城市化和人口不完全城市化等。这些问题严重制约了中国经济转型和高质量发展，迫切需要改革。第三部分，作者续而提出了改革方向、突破口和策略。方向是市场导向，突破口是结束地方政府垄断住宅用地。策略上要考虑改革力度，采取激励相容的机制设计，逐步实现整体利益优化。改革要在方向、突破口和力度三者间取得平衡，这些观点值得借鉴。最后，作者在书中给出了许多具体的政策建议，涉及户籍制度、集体土地制度、城市更新等方方面面。这些建议既不是推翻重来，也非小修小补，而是在现有政策框架下的适度调整，希望通过设计良好的配套政策实现渐进改革。本书既有宏观的理论分析，也提供了具有操作性的政策建议。它对中国土地问题和经济社会转型有深刻的洞见，很值得政策制定者和每个关心中国发展的人阅读和参考。

不愧是学术著作，书中不论是运笔行文的准确性，还是考察引用的严谨性，以及逻辑框架的完整性，都是相当不错的，让人佩服。读完这本书，我们能够对中国当前城乡土地制度的各个细分领域，包括征地制度、存量土地管理体制、集体经营性建设用地入市制度、农地承包与农村宅基地制度以及耕地保护和土地指标跨区交易制度等土地相关制度的历史沿革、当前现状及问题解法有较为深入和完整的理解。不同于自媒体上碎片化的信息，这本书结构完整、逻辑清晰、内容深刻、见解新颖，对于想要全面深入了解中国土地制度的读者非常有价值。

省部级领导高屋建瓴的眼界。希望省级市级领导能有这样的站位，统筹土地政策资源，把中国城市化进程真正落实到位，引领世界经济中国必战主导地位。

过去 40 年来，中国的改革方式取得了相当的成功，但当前城乡土地制度的各个细分领域，包括征地制度、存量土地管理体制、集体经营性建设用地入市制度、农地承包与农村宅基地制度以及耕地保护和土地指标跨区交易制度的改革，都已经进入攻坚阶段。各个细分领域的改革不仅相互关联，更和城乡户籍体制、城市规划体制、地方财政体制的改革环环相扣，而原来那套缺乏整体性和前瞻性的改革思路确实到了必须调整的时候。

城乡土地改革已成为当前我国经济发展和社会转型面临的最重大挑战。

再回到三类土地发展权中最重要的建设用地指标，考察未来我国深化耕地保护制度改革的路径选择。当前，各地政府的建设用地指标主要通过中央层层下拨的 “计划轨” 来获得，如果未来可以推广浙江的 “农地整理折抵建设用地指标” 政策，那么该指标就能和 “增减挂钩” 指标一起，形成一个建设用地指标的 “市场轨” 并实现全国范围内的跨区交易。对全面建立各类土地发展权指标市场并推动跨区交易的一个可能反对意见，是认为中国经济目前整体上处于 “去杠杆” 阶段，地方对土地指标的需求已不像过去那么旺盛，此时，是否有条件把 “多元化培育土地发展权指标市场并开放指标跨区交易” 作为改革当前中国集权式土地指标管理体制的突破口？不可否认，过去 10 多年来的快速城市化和工业化的确让一些地方政府储备了大量土地，尤其是很多城市工业存量用地利用效率低下，因此采取集约利用措施后，可以腾退出大量不再需要指标的建设用地。因此，土地指标已不再像以前那么紧缺。但总体来看，即使地方政府手中控制着（以及未来可以收回）不少存量土地，仍然还是可以考虑推行建设用地指标的 “双轨制改革”。首先，“城乡建设用地增减挂钩” 和 “农地整理折抵建设用地指标” 两种方式，可以为地方政府新增建设用地指标，并在此基础上推动建设用地指标的跨区交易。随着建设用地指标跨区交易比例逐步提升，中央下拨的计划轨指标可以逐步缩小。等各地城市化空间范围趋于稳定时，中央可考虑逐步退出建设用地的计划指标管理体制。只要政府认为耕地保护制度不可或缺，既有耕地保护的目标不能妥协，那么，上述市场化的指标交易体制就一定比现有体制更能有效配置土地发展权，更好地在全国范围内实现耕地保护的目标。即使全国总体的各类土地发展权指标并不稀缺，但各地工业化、城市化仍然很不平衡，区域之间土地发展权指标的稀缺程度必然存在较大差异，不少沿海发达地区以及内地少数大中城市，其发展潜力和人口吸纳能力依然较大。与此相反，还存在第二类地区，大多分布在内地，尤其是三、四线城市，这些城市不仅政府土地储备过度，地方已供土地也严重过剩。即使中央不硬性压缩，“去杠杆” 后地方的工业投资和商住地产销售也会大幅度萎缩，地方政府将不得不大幅下调土地供给。此时，地方土地出让金收入将迅速下滑，前期大规模基建投入也难以收回，地方政府肯定会面临债台高筑的局面。此时，中央恰恰应该允许第二类地区的地方政府将已征用、但尚未配套基础设施的土地重新进行农业

中国过去 70 年的经济变化，尤其是过去 40 年的快速成长，无疑是人类经济发展史上最为重大的事件之一。作为占全世界人口近 20% 的超大规模国家，中国发展与否、业绩如何、可持续性怎样，对当代全人类的命运，尤其对广大欠发达国家的众多人口能否有效走出贫困，都具有重大意义。更重要的是，在过去 70 年的不同发展阶段中，中国政治和经济系统互动方式的变化带来了前后迥异的经济发展策略，也引发了非比寻常的跌宕起伏。

它想解释一个长期困扰经济学界的问题 —— 中国增长模式的真相是什么，并探讨这种模式背后的土地制度困境，以及怎么解决这些问题，是一部全面讲述中国增长模式及未来改革方向的作品。

作者陶然，研究中国经济发展与转型的专家，现在香港中文大学（深圳）人文社科学院担任教授。近些年，作者集中精力思考和研究过去 70 年特别是改革开放以来 40 年的中国经济社会转型发展问题，试图以第《人地之间：中国增长模式下的城乡土地改革》《天人之际：关键历史节点下的中国转型模式》《无食我黍：东亚发展型国家视角下的中国增长模式》“三部曲” 进行系统阐释和回答。本书《人地之间》是作者从土地制度改革的角度出发作出分析的成果。读来颇有意趣，其中不少观点极具启发性，现试图将书中主要内容作一简单梳理。土地制度的发展阶段。作者认为，改革开放以来，土地制度经历了三次重要变革。一是改革开放初期的 “土地承包” 阶段。农民自行承包土地，自主经营生产，种的粮食除了上缴一部分给国家和集体外，其余全部归自己所有。二是 1994 年分税制后的 “土地财政” 阶段。分税制后，地方政府财政收入大幅下降，把土地作为财政收入的关键增长点。三是 2008 年金融危机后的 “土地金融” 阶段。在 “土地财政” 的基础上进一步加杠杆，大大提高土地在增加地方政府财政收入中的效率和分量。
土地制度的经济贡献。作者认为，土地制度适时变革对近 40 年来中国经济高速发展具有重要支撑和促进作用。实行 “土地承包”，一方面，极大调动了农民生产的积极性，有力促进了中国农业增长；另一方面，极大释放了农民这一庞大劳动力群体，转移到城镇从事二、三产业生产。“土地财政”“土地金融” 则推动形成了以 “一类市场化竞争”“两层逐底式竞争”“三领域行政性垄断” 为主要特征的中国模式。“一类市场化竞争”，指的是民营企业在经济下游产业进行完全市场化的竞争。“两层逐底式竞争”，一层指中央政府在国际针对其他国家实施 “逐底式竞争”，大量吸引外资大举投资中国，刺激国内厂商大肆出口产品；一层指地方政府通过压低工业用地价格、降低劳工成本等方式千方百计吸引投资增加财政收入。“三领域行政性垄断”，指国有企业在上游产业、银行在金融部门、地方政府在土地开发中进行垄断式发展。
土地制度的问题困境。作者认为，当下的土地制度在支撑中国经济高速发展的同时，也带来不少问题、走入难缠的困境。在 “土地财政”“土地金融” 模式下，地方政府采取了一种有失偏颇的土地出让模式 —— 低价出让工业用地，高价出让商住用地。便宜出让工业用地，可以更好招商引资，加快扩大开发生产规模，获得大量可持续进账的财政收入。昂贵出让商住用地，一方面是为了弥补工业用地补贴，另一方面商住用地是一锤子买卖，本来就是价格越高越好。这种非正常的土地出让制度会带来诸多方面的问题。一是不同土地价格失衡。工业用地形成全国性买方市场，商住用地却出现了每个城市的局域性卖方市场，结果导致了工业用地和商住用地的价格差距不断被拉大。二是城市用地结构失衡。在政府征来的土地中，有 40%—50% 要用作基本没有利润甚至还要亏钱的工业用地，15%—20% 要用作完全靠财政拨款的基础设施和公益事业用地，只有 30%—40% 的土地可以用作能带来净收益的商住用地。三是催生房地产泡沫。商住用地供应偏低，地价居高不下，进一步抬高房价。土地制度的改革建议。最严重的是人地发展结构失衡。以居民融入城市来衡量的 “人口城市化”，赶不上以城市空间扩张为代表的 “土地城市化”，结果出现了土地过度城市化和人口不完全城市化的矛盾。土地制度的改革建议。作者结合现下土地制度优势和困境，针对性地提出了进行土地制度改革的建议。改革方向方面，作者认为应当坚持市场导向的土地改革，打破地方政府对住宅用地的垄断，让土地市场更开放、更具有竞争力。改革力度方面，作者认为要充分考虑现有利益格局，不能太激进、太极端，但也不能躺平应对，放任现有模式持续发展，必须通过有效措施引导各利益方协调步伐走出困境。对于城市更新困难问题，作者还提出了 “两个竞争 + 一个腾挪” 的具体思路。所谓 “两个竞争”，指的是让更新片区和开发商都来竞争，更新片区要想被政府选中做旧改，就要看谁能给出最低的拆赔标准；开发商要想拿到旧改项目，就要看谁能给出最好的更新方案、最高的地价和最优的招商目标。所谓 “一个腾挪”，指的是在更新片区里或者附近找一个地方，尽快把业主安置过去，降低少数 “钉子户” 的阻力。

书中提出的改革建议，都是在既有政策框架上的适度调整，既不是伤筋动骨的推倒重来，也不是无关痛痒的小修小补，而是希望通过激励相容的配套设计逐步实现整体利益的优化。作者强调在改革中三个要素缺一不可：方向、突破口和力度。因为改革的方向错了，就会满盘皆输；改革突破口选不准，又难以实现不同政策的协作；改革政策的力度不足，则难以扭转局面，力度过大又可能反受其害。这种全面而务实的思维，值得我们在任何变革中学习和借鉴。

2023 年第 11 本书。作者从经济学视角出发，深入的介绍和讲解了中国经济近几十年来的发展和问题。当然，主要讲的还是城乡土地改革与中国发展的内在逻辑。书中有些问题特别引人入胜，如："土地财政" 将何去何从？房价调控效果如何？等等。同时，作者也从土地制度、增长模式、市场扭曲、征地补偿、耕地保护、土地指标、城市更新等方面给出了专业的解答。我有这么一个印象，就是中学历史教材中讲了大量近代革命事迹，而土改的篇幅则很短。但有次考试，其中一题大意是说土改很重要。当时我还纳闷儿，进入社会后才逐渐理解个中缘由。最后，正如作者所说，题材本身让他很难以讲故事的方式把信息传递给作者。但有耐心的读者，大略不会失望。与我而言，的确读到了一些过去不曾知晓的新见解。