年轻时拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。但曾经的 "土地神话" 已化为泡影，截至 2018 年全日本的空房率达到 13.6%，再次刷新历史峰值。当年高位接盘的人，后来都过得怎么样了？众人趋之若鹜的房产和土地为何会沦为避之唯恐不及的烫手山芋？人口剧减已成定势，日本多地却仍旧频现房地产热潮，背后交织着哪些不为人知的利益暗流？《朝日新闻》大型连载 "负动产时代" 在全日本引发巨大反响，本书在此基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本 "负动产" 的成因、现状以及可能的解决方向，全民买房时代究竟该不该上车？本书或已给出答案。

到了免费送也无人问津，惟愿早日摆脱税费梦魇的那一天，在日本 “不动产” 正在向 “负动产” 转变。截至 2018 年，日本房屋空置率达到 13.6%，到 2033 年将会达到 30%。深度挖掘 “土地神话” 为什么成了 “负动产深渊”？追问政策滞后和相关部门的疏忽，该由谁买单？ 年轻时拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期冀子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。但曾经的 “土地神话” 已化为泡影，截至 2018 年全日本的空房率达到 13.6%，再次刷新历史峰值。 当年高位接盘的人，后来都过得怎么样了？众人趋之若鹜的房产和土地为何会沦为避之唯恐不及的烫手山芋？人口剧减已成定势，日本多地却仍旧频现房地产热潮，背后交织着哪些不为人知的利益暗流？ 《朝日新闻》大型连载 “负动产时代” 在全日本引发巨大反响，本书在此基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本 “负动产” 的成因、现状以及可能的解决方向。他山之石，是否有参考价值？在中国全民买房时代究竟该不该上车？这本书或许可以给我们另一个思考的角度。诚心推荐。

你有没有想过一个问题：房屋越来越不值钱，想卖却又卖不出去，但维护和管理费用、固定资产税，一分都不降，房子在手里一天，就要持续不断地交。房子成了倒贴钱的负资产，成了想甩却甩不掉的大件垃圾，这在今天的日本就是现实。《负动产时代》这本书向我们描绘了日本房地产神话后遗症下，我们不得不思考的 “房产善后” 问题。通常大家在分析房地产价值时，都会对宏观经济针砭时弊，从国际形势到货币政策，却往往忽视了真正的底层要素，就是人口。负动产现象的背后，主要原因就是：人越来越老了，人越来越少了。《负动产时代》这本书并非是危言耸听，调查组也用了 1/3 的篇幅，介绍了欧美发达国家对于老龄时代房地产善后问题的一些解决办法，但大多都是滞后的亡羊补牢。读完这本书，我时常思考，当今的我们能从中汲取到什么教训？这些问题似乎离我们还很遥远，毕竟，比起当下日常的柴米油盐，比起拥有一套属于自己的房子的这个梦想，先拥有再说 —— 以后再说以后的吧。这也没毛病。谁的人生能规划得那么严丝合缝呢？有些人认为日本的现在可能就是中国的未来，比如 10 年 20 年之后，中国可能成为的状况，我想在一定程度上这个说法是比较准确的，因为目前中国的老龄人口也是很多，年轻人也不愿意生孩子，但中国比较好的一点是三胎政策在逐渐的推广开来，而且中国的丈母娘以及婆婆文化也会导致中国的年轻人不得不生孩子，结婚和生孩子是中国传统文化当中一个很重要的因素。中国的情况更好的一点来说，就是跟日本相比，中国的房地产的税收制度跟日本差别很大，而且中国的房地产的登记制度跟日本的差别也很大。从房地产的税收制度来说，中国目前主要是通过高额的土地出让金来筹集地方政府的财政收入，这个事情可能无法持续，在未来的 5~10 年要进行一系列的转型，比如说收房产税之类的，但是目前中国毕竟还没有开始进行房产税的征收，这一块的话中国是有一定的蓄水池的。下一步如果进行房产税的征收的话，在一定程度上也可以吸收一些超高龄人口数量的增长，对政府财政负担的一些压力。同时对于中国来说，中国目前的房地产的转移的产权转移的登记制度，还是基于公有制为主体的一个情况，目前来说暂时还没有遇到日本那种土地荒废，无法寻找继承人，或者是不能够达到所有继承人一致的意见，从而无法开发与利用土地这样的一个经济停滞与土地荒废同时存在的这样一个现象。

描述比较单一，每个国情不同，中国虽然也在迈向老龄时代，但制度不同、基建构成不同、人口密度不同，当然了也有我们需要思考和提前预防的动作来防止或拖延恶性事件的发生。

本以为是热门话题炒作，看完了觉得更偏向学术著作，至少是深度报道。分析了 “负动产” 出现的历史背景、制度原因、社会现状，也提出了德国、法国等国家在类似问题上的解决方案。所谓负动产，即价值为负值的不动产。出现 “负动产” 现状，除了与国内老龄化、少子化趋势相同外，还与上世纪 90 年代日本泡沫经济时期的房产炒作和大搞郊区、度假区住宅建设的时代背景有关。与国内情况不同的是，无论日本，还是德法等欧美国家，土地私有制是个人长期持有或继承土地和房产等固定资产的基础，也是其征税的基础。国内的土地所有权都属于国家或集体，个人所享有的使用权一旦到期，自然而然就收归国家或集体，不存在无法放弃或不愿继承的问题。至于土地上的房屋等附着物，折旧价值低的之后有相应的制度可以征用。目前国内也暂未推进固定资产持有税、继承税。书中提到的问题，有些在国内存在，有些不存在，有些是我国独有的问题书中未涉及，同样值得思考。另有一点启发，财产之类的，一代人最多只能管好自己这一代的，想要给下一代留下多少资产，使其衣食无忧，估计都是无用功。攒钱攒资产，不如多花点时间培养好孩子本身，人是最大的财富。

作者提出，要求所有人必须承担某些义务，就应该允许所有人放弃所有权，但目前只有有利用价值的不动产，才有可能被政府接收。政府应该建立相应的制度，至少允许所有人在缴纳一定费用之后能放弃所有权，把它们捐赠出去。他们大声疾呼：日本住房和土地制度的改革，已经刻不容缓！

在中国，房子是过去 30 年最好的资产。土地就是财富，房子最具价值，这是当代中国人的共识。谁能想到房子会变成负资产呢！然而，在日本这已经成为现实。这是日本带给我们的启示和警示。房地产长期看人口，日本已经进入了深度老龄化。人口老龄化是日本房地产大变局的根本原因。中国今年也已经开始步入深度老龄化，65 岁以上人口占比为 13.5%。前车之覆，后车之鉴。再过 30 年，我们也有可能会进入负动产时代。

《负动产时代》让我想起几年前鄂尔多斯地区房屋空置的新闻，这样的新闻在今天的中国也不稀奇，有的四线及以下城市已经开始出现大量的房屋空置，在中国，这和人口外流、资源枯竭、经济发展等因素相关，加上越来越快的人口老龄化，日本和欧洲的负动产也是要让中国人警惕的。对于日本，还有一个让人觉得惊讶的地方，从日本经济泡沫破灭，大量房屋空置以及由此引发的巨额欠费已经很多年了，似乎从国家到地方一直没有有效的手段来解决，是没有钱吗？显然不能这么判断，这让我想起另一本书《鞋狗》，作者菲尔奈特最早是鬼冢虎的代理商，他想修改代理条款，需要和鬼冢虎总部的管理层洽谈，谈判结束了，日本人的决策经过了漫长的等待，而且在这期间一直是一个模棱两可的态度，逼得菲尔奈特想要发疯。这种决策方式也是让人无语 —— 我知道有问题要解决，但是我能拖则拖。由此也可以看到长期形成的社会文化对治理方式的巨大影响。

在商品房的样板间里，销售人员常会说：“用您现在的房租做月供，就能买到一套同样格局的房子。” 如果您听了很动心，就相当于迈出了通往 “负动产地狱”—— 维护和管理费用不堪重负，想卖却又卖不出去 —— 的第一步。买房除了要还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，很多人并没有考虑这些支出。我们经过一年多的采访，见到了很多相似的事例，都是由于这些运营成本使房产变成了负动产，让业主苦不堪言。一位资深公寓管理人员向我们介绍道：“在销售公寓时，为了让购房者的负担看起来更少一些，开发商一般都会把维修基金设定得比较低，把要交给他们下属的物业公司的物业费设得比较高。在十几年后进行第一次大修时，有些业主委员会发现这个问题就会改用其他物业公司，少交一些物业费，提高维修基金。否则到二十几年之后第二次大修时，如果维修基金不够，可能就需要一次性再交一大笔钱了。” 还房贷虽然辛苦，但总有还清的一天。而维护和管理费用却一直都将由家庭负担。人生很长。裁员已经不是新鲜事儿，谁都很难保证上了年纪还能有工作，再说退休金也一直在减少。虽然土地和房屋的固定资产税会逐年降低，但降到一定金额以后就不能再降了。此外，即使您一直按期缴纳物业费，但同一栋楼的其他人却未必都是这样做的。还有一种负动产，其特征是存在多个共有人，可能无法按照自己的意愿处置。现在有些人继承了遗产却没去办理过户手续，一直拖下去就会遇到这个问题。因为逝者的子女或孙辈都是共有人，无论是出售还是使用，都必须取得所有人的同意。另外，公寓原本就有很多部分是所有业主共同所有的，今后越来越多的公寓会遇到业主意见无法统一的难题。

《朝日新闻》发出 “负动产时代” 系列报道之后，负动产问题在日本引发全民讨论。本书在报道基础上进行了大规模增补和调整，通过海量一手资料和真实案例，深入分析日本 “负动产” 的成因、现状以及可能的解决方向。本书核心内容：第一部分，谈日本的负动产到底是一种什么样的景象；第二部分，谈日本为什么会走进负动产时代；第三部分，谈如何缓解日本的负动产问题。从泡沫经济时代的疯狂，到负动产时代的落寞，日本仅仅用了不到三十年时间。日本人口减少的大趋势，暂时看不到被遏制的迹象，未来日本房多人少的现象会越来越突出。前首相安倍晋三说，人口不断减少是日本的 “国难”。这句话并不夸张，供求关系的逆转，正是日本进入负动产时代的根本原因。本书最后一章的主题是 “谁来买单？”，也就是说，谁该为负动产负责？从目前的制度来看，买单的是那些不动产的所有人和继承人，他们在默默地承担着高昂的税费，承受着着资产贬值的压力 ，想要退出这个游戏而不能。作者提出，要求所有人必须承担某些义务，就应该允许所有人放弃所有权，但目前只有有利用价值的不动产，才有可能被政府接收。政府应该建立相应的制度，至少允许所有人在缴纳一定费用之后能放弃所有权，把它们捐赠出去。他们大声疾呼：日本住房和土地制度的改革，已经刻不容缓！

《负动产时代》这本书是以 2017 年 6 月到 2018 年 7 月在《朝日新闻》连载的 “负动产时代” 系列报道为基础，由当时的采访组成员增加了很多新的内容，并进行了大幅度的调整后，编撰而成的一本关于日本房产和土地是如何变成负资产的书。书里说 “在商品房的样板间里，销售人员常会说：“用您现在的房租做月供，就能买到一套同样格局的房子。” 如果您听了很动心，就相当于迈出了通往 “负动产地狱” 的第一步。因为买房除了要还贷款，还必须承担物业费、维修基金、固定资产税等费用，很多人并没有考虑这些支出。” 书中指出 “可能觉得还房贷虽然辛苦，但总有还清的一天。而维护和管理费用却一直都将由家庭负担。” 当时看到这里就觉得灵光乍现，把房租换成月供，就是把资产换成负债，把现金流入终止了。说得太对了！如果想深入了解房产这种不动产的情况，可以好好读一下这本书。

土地的本质是什么？应当是使用和创造价值，同时它也是一种商品，而商品的逻辑自然就存在着经济应该遵守的逻辑。当一个城市发生大面积的人口外流那意味着什么，土地会慢慢的失去它的商品属性，因为人这一关键的要素消失了。要素的失去但是一个地方的经济也不会马上就垮掉还有那些因为文化或者年龄不愿意走出去的人，政府要管理。钱从哪里来？从原来就是商品属性的土地上来，政策的滞后性，行政服务的滞后性都会成为社会最头疼的问题。从日本看中国，我也看不明白也自然不用看明白，但是我知道书中的案列已经影响我了。在未来的投资决策等选择时会体现出来的。

人口减少，人口结构问题，劳动力的急剧减少，无论出什么样的刺激措施，消费减少，生产与服务供给减少，经济衰退是不可避免的。土地与房屋也会回归生产商品的性质。  乡镇与小城镇的人口流入大城市不可避免，乡镇与小城镇人口流失倒置衰退不可避免，无论出什么刺激措施，对乡镇和小城镇的结局来说应该不会有变化了。  需要劳动力的地方招不到人，饱和的行业人们千军万马过独木桥，市场为什么没有自我调节了，是需求发生了变化吗，还是市场在戴着镣铐跳舞呢。

能流动才有交易，有需求还要政策的规划和与时具进才能让普通人受益。规模效应是能解决在书中提到的社会问题的补药。

经济不会永远向前发展，人口不会一直增长，房子不会一直短缺，房价不会一直上涨，总有一天会出现拐点，日本的今天会是谁的明天？

很有意思的社会现象，在当下中国主张结婚要买房，不结婚也要买房的大背景下，看看邻居面临的社会问题更觉有意思。其实不仅是负动产，想起吴军老师说的负资产，未必人人都有负动产，但负资产绝大多数人都有。所以要时常盘点。

1. 日本土地私有，中国公有，固定资产税不一定适应中国。2. 日本深度老龄化，中国也开始老龄化，20 年后房租空置率必然上升！3. 日本被美国制裁进入失去的 30 年，中国面临日本当时的情景，但日本已经富裕，而中国还在发展中挣扎。深刻感受到未来的危机，不以政府及个人意志为转移。普通家庭，抛弃为下一代的准备的非核心房产，现金为王吧。

快速扫描，不深究具体案例。可以提高阅读性价比，对比即将步入人口净减少，人口向大城市集中，乡村人口快速老龄化趋势的中国，日本的现状有些部分还挺有借鉴。20 年后陈旧的四线城市的老旧公寓，该如何处理呢？

这是一本挺严肃的新闻报道类书籍，列举了大量事例和数据供读者阅读分析。书中的主要内容是土地、房子在经济繁荣泡沫之后成了个人财产中的累赘，不仅不能带来收益，反而成了消耗品。联想到之前读过一本日本作家写的《永远不要说你老了》，这本书是描写日本老龄社会下几位老年人面临的情感、经济、家庭等困境。读过这两本书不得不让人思考，几年或者十几年后的我们会面临现在日本出现的这些问题吗？读完《负动产时代》给我的启发就是，要时刻对自身的财产状况进行警惕。房产这类的大部投资应该进行综合考虑，而不是像前些年一样闭眼买买买，然后就坐等疯狂升值。因为整体经济和政策等原因，目前大部分地方的房价都是在持平甚至是略有下降区间。除非房子本身质量、环境、区位等素质过硬，否则现在还在持有大量房产或者还在将大量金钱用于房产投资的人，很有可能在一段时间后面临书中提到窘境。比如，需要每年负担物业费、转出售困难等等。所以通过读这本书，能够引发读者对自身财产情况进行重新思考和梳理，不断将自身情况与宏观情况进行融合对比，能够对生活规划起到很好的作用。《永远不要说你老了》也一样，能够警醒读者，尤其是年轻人，去思考反思当下的生活。如果不在日常生活中注意不断提高自己，如果不在当下注意积累财富和情感，很可能在老了以后面临如同书中提到的老人一样的窘境。经济繁荣时期主要因为大趋势的作用使每个人、每个行业都能得到超预期的红利，就好像每个人都能躺赢，但当潮水褪去，才能真正到了检验个人能力的时候。就好像有人说过一句话，那些不是靠实力挣来的钱，最终都会靠实力输回去。

经济衰败是主要原因，其次多种税负，管理费等更加加剧房产的负资产程度