每日一书：《REITs：房地产投资信托基金》。房地产投资信托基金（REITs）是那些直接投资商业不动产的公司，其股份以股票的形式在主要交易所进行交易。REITs 投资在房地产危机之后已经变得非常流行。资产支持证券在美国的金融体系里，被视为固定收益市场的一部分，与美国国债、市政债券、公司债券一起，构建了规模巨大的固定收益市场。按其规模，资产支持证券的总额仅次于美国国债。固定收益市场的发展大大推动了美国直接金融体系的发展。美国的资产证券化产品按照基础资产类别分为抵押支持证券、资产支持证券以及债务担保证券（中国的资产证券化产品，市场人士按照所受监管不同，将其分为企业资产证券化产品和信贷资产证券化产品）。有两种基本的 REITs 类型：权益型 REITs 和抵押型 REITs。权益型 REITs 是指一家公开交易的公司，其主要业务是购买、管理、更新、维护和偶尔性地出售房地产物业。许多公司还能够在经济形势合适的时候开发新的物业。它们的税收优势是不需要为其收入纳税，而根据法律需要支付至少 90% 的净收入给其投资者作为股利。抵押型 REITs 是指一家发放并持有由房地产担保品为担保的贷款或其他债务工具的 REITs。REITs 受益于美国经济增长，因此不像债券和优先股那样对利率敏感。债券和优先股与 REITs 不同，没有股息增长的潜力，但是优先股提供了更高的当期股息而债券承诺到期时支付本金。高收益权益资产，如公用事业类股票和 MLP，与 REITs 竞争那些收益导向的投资者的资金，但是只有 REITs 提供了非直接持有商业不动产的方式。有些时候直接持有不动产能够提供比投资 REITs 更高的利润，但是多数个人投资者没有时间和经验全职介入不动产业务。很多年里，REITs 被房地产投资者视为普通股票，而被股票投资者当作怪癖的房地产。REITs 是房地产组织，而不仅仅是物业的打包或是房地产共同基金。决定长期的房地产风险的关键因素是债务杠杆、缺乏分散性和对物业和物业组合差劲的管理。尽管房地产投资经常是高杠杆的，高杠杆比例而不是房地产本身才是主要的风险。或许有些时候房地产所有人会从通胀中获益，但是通胀并不是持有房地产的主要原因。在决定物业价值时，市场因素如供给和需求、利率、经济的现有和预期形势、投资者的偏好、预期回报和其他可获得的投资选择，比通胀更加重要。资本充足的 REITs 组织有能力，也经常有机会为他们的份额持有人带来比他们持有的物业所能提供的更多的投资回报。REITs 股票不是投资工具，而应当在长期里因为股利和最温和的资本升值被持有。REITs 股票在 2000～2007 年都表现良好，这是由价值投资和收益导向的投资者以及由高速上涨的商业房地产价格所驱动的。从 2007 年 2 月到 2009 年早期的这段时间里，摧毁性的熊市碾压了 REITs 股票。这一熊市是由大衰退、冻结的资本市场、下跌的房地产价格以及疲软空间市场，甚至是对 REITs 支付债务或为债务进行再融资的能力的关注所引致的。面对大衰退和困境中的资本市场，REITs 反应迅速，包括募集权益资本、出售资产、解决债务到期问题以及为了恢复而将自己合理定位。近些年里，REITs 行业可见的一些趋势包括资本再循环和联合企业（JVs）策略。这一策略使得 REITs 的管理团队可以在不需要募集过量的权益资本的情况下，为股票持有人增加价值。对每个投资者 REITs 投资的配置会不同，取决于其年龄、财务目标、风险容忍以及对当期收入的期望，但我认为对大多数投资者而言，将 15%～20% 配置于 REITs 是合适的。投资于单个 REITs 股票时，为了达到基本水平的多样化，最小 6 或 8 只 REITs 是必要的。除非一个投资者对中间期限内哪一板块表现最好很有信心，按照市场权重进行组合配置最为明智。那些想参与 REITs 投资长期利益而不想担心经常监控 REITs 投资的人可以利用内行的股票经纪人、财务规划师或投资顾问的服务。不愿进行任何单独 REITs 研究的投资者可以通过 REITs 共同基金进行被动投资 —— 不论主动管理型或指数型 —— 或者甚至是一个 REITs ETF。这些选择为个人投资者提供了一个极好的方法，以最小的时间花费获得充分的 REITs 多样性。