#管中窥豹读书计划（第 1812 本）#2024 年读书主题（十二）法律 - 法律案例《商品房、存量房及农村房屋买卖纠纷典型案例解析》（356）大家好！2024 年的管中窥豹读书计划再次升级，我们即将揭开 12 个领域、52 个主题的 365 本书籍，日拱一卒，功不唐捐，用一年时间搭建知识体系大厦。今天我们从法律的领域开始，选择法律案例的主题书籍进行刷书，第六本是《商品房、存量房及农村房屋买卖纠纷典型案例解析》，以生动有趣的案例阐述商品房、存量房及农村房屋买卖纠纷热点难点问题，向广大有意买卖商品房、二手房的读者介绍房屋买卖法律知识和发生纠纷时的维权方式。全书共分为四个篇章，分别为 “第一章商品房买卖纠纷”“第二章房产政策下商品房买卖纠纷”“第三章 二手房买卖纠纷”“第四章农村房屋和小产权房买卖纠纷”，涵盖了我国社会商品房、存量房及农村房屋买卖领域常见的法律问题。本书首先通过六个案例，对商品房买卖活动中最为常见的纠纷进行了解读；其次又通过两个案例，结合我国房产政策对特定商品房买卖纠纷进行针对性分析；再次又通过九个案例，对二手房买卖领域中常见的纠纷进行详细解读；最后通过三个案例，对农村房屋和小产权房的买卖纠纷进行了具体解读。案件类型全面，案例选取新颖且具有代表性，法律条文解读细致，知识拓展深入浅出，具有较强的针对性、实用性和可读性。2、精彩内容：①说好的 “学区房” 却无法入学，业主诉开发商虚假宣传 2014 年 5 月，玉都房地产公司按约定向孙芸、李庆交付了位于琼府花园的房屋。2014 年 10 月，孙芸、李庆和他们的宝宝安安一家三口住进了装饰一新的家。2015 年 10 月，孙芸、李庆发现小区旁边的幼儿园、小学已经修建完成，然而门口的牌子写的却是东方小学、东方小学附属幼儿园，而不是他们盼望已久的清大小学及附属幼儿园。两人傻了眼，在区教委的相关网站上查询后，确定了琼府花园小区楼盘的配套学校确实是东方小学及附属幼儿园。感觉受骗的他们和同小区其他业主一起和开发商玉都房地产公司进行交涉，但未有结果。2015 年 12 月，孙芸和李庆一纸诉状将玉都房地产公司诉至法院。要约和要约邀请主要有三大区别：1. 意思表示目的不同。要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的，而要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。2. 意思表示内容不同。要约必须包括将来可能订立的合同的主要内容，要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀请则不含有当事人接受要约约束的意思。3. 针对对象不同。要约大多数是针对特定的相对人的，故往往采用对话或信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人，故往往通过电视、报刊等媒介手段发布。②入住遥遥无期，无奈状告开发商王先生婚期临近，着急购置房产，经多方考察，选好了一处交通、生活相对便利且交房时间较早的项目，并很快与开发商签订了商品房预售合同，用首付款加商业贷款的方式支付了全部房款 197 万余元。合同约定的交房时间是 2016 年 12 月 31 日，而在临近交房的时候，王先生突然接到了开发商邮寄的逾期交房通知书，被告知因房屋未能如期办理工程竣工验收备案，导致交房时间需要延期半年。王先生虽不情愿，但心想房屋不具备交付条件，也没有办法，只能一催再催的同时，期盼着半年后的交房。可万万没想到，这只是一个漫长等待的开始，王先生就这样一直等了两年半。2019 年 6 月，王先生终于领取了房屋钥匙，得以入住房屋。王先生因开发商延期交房的违约行为将开发商诉至法院，要求开发商按照已付总房款日万分之一的标准支付延期交房违约金 17 万余元。法院经审理认为，王先生与开发商签订的预售合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在 2016 年 12 月 31 日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。开发商未按期向王先生交付符合合同约定和法律规定的房屋，且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其延期交房行为构成违约，应当承担违约责任。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 根据我国举证责任分配基本规则，“谁主张，谁举证”，主张方应当承担举证责任。同时，我们应当注意，主张方不仅要举证证明损失的大小，而且还要对违约金是否过高或低于实际损失承担举证责任。本文案例中，王先生提出调整延期交房违约金，故其应当对其实际损失及违约金是否存在低于实际损失的情况承担举证责任。