法律
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965千字
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2024-06-01
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主编推荐语
房地产开发企业合规管理，一站式解决方案。
内容简介
本书按照房地产开发的基本流程顺序安排：第一章为房地产开发企业设立合规管理及法律风险防范；第二章为土地一级开发合规管理及法律风险防范；第三章为房地产二级开发合规管理及法律险防范；第四章为房地产开发企业融资合规管理及法律风险防范；第五章为外商投资及对外投资房地产合规管理及法律风险防范；
第六章为建设工程勘察设计监理合规管理及法律风险防范；第七章为房地产开发企业工程建设合规管理及法律风险防范；第八章为房地产开发企业交易合规管理及法律风险防范；第九章为房地产开发企业税费合规管理及法律风险防范；第十章为房地产开发企业物业合规管理及法律风险防范；第十一章为房地产诉讼与仲裁。
作者根据自己从业二十余年的工作经验，将房地产开发企业的合规管理及法律风险防范有机地结合起来，通过梳理开发过程中的法律风险点并结合相关案例，为房地产开发企业提供相应的防范措施或解决方案，在项目开发建设的全过程给房地产开发企业提供实践参考。
目录
- 版权信息
- 前言
- 第一章 房地产开发企业设立合规管理及法律风险防范
- 第一节 房地产开发企业设立的条件及程序
- 一、房地产开发企业的分类
- 二、房地产开发公司设立的条件
- 三、房地产开发公司设立程序
- 四、设立房地产公司注册登记地点的选择
- 五、房地产公司经营范围
- 第二节 房地产公司设立协议的风险防范
- 一、公司设立时股权设置的法律风险
- 二、公司设立的主体资格限制
- 三、房地产公司权益分配的风险及防范
- 四、一方出钱、另一方出地形式的出资风险及防范
- 五、设立房地产公司的其他问题
- 六、设立公司时可能发生的纠纷
- 第三节 制定房地产公司章程的风险防范
- 一、公司治理结构的风险及防范
- 二、法定代表人制度设计瑕疵的法律风险
- 三、房地产公司设立的刑事法律风险及行政法律风险
- 第四节 设立房地产项目公司的风险及防范
- 一、设立房地产项目公司的益处
- 二、设立房地产项目公司的弊端
- 第五节 房地产公司开发资质的风险及防范
- 一、新设立房地产公司的备案
- 二、新设立房地产公司的资质管理
- 三、房地产开发企业资质对项目规模的限制
- 四、无资质、超越资质、借用他人资质开发的法律效力问题
- 第六节 代理注册公司的风险防范
- 一、代理注册公司的风险
- 二、委托代理公司注册房地产公司的风险防范
- 第七节 房地产公司设立的税费筹划风险
- 一、地区税收优惠政策
- 二、国外避税港注册公司，享受外资优惠政策
- 三、子公司与分公司的纳税选择
- 四、以合作建房、入股合作、共担风险方式合作对税收的影响
- 五、关联交易对税收的影响
- 六、设立新房地产公司
- 第八节 房地产投资决策风险
- 一、房地产投资决策影响因素
- 二、投资决策风险的防范
- 第二章 土地一级开发合规管理及法律风险防范
- 第一节 土地一级开发模式
- 一、政府主导型模式
- 二、企业主导型模式
- 三、两种主要开发模式的比较
- 四、土地一级开发模式的政策调整
- 五、土地一级开发的盈利模式
- 第二节 土地一级开发及入市的流程
- 一、土地一级开发前期策划阶段的流程
- 二、土地一级开发工作征询意见和审批阶段的流程
- 三、土地一级开发工作组织实施阶段流程
- 四、上市交易阶段的流程
- 五、其他模式下的流程
- 第三节 土地一级开发前期策划阶段的风险及防范
- 一、土地一级开发工作计划编制阶段的风险及防范
- 二、土地一级开发申请的风险及防范
- 三、土地一级开发实施方案编制的风险及防范
- 第四节 土地一级开发征询意见和审批阶段的风险及防范
- 一、开发实施方案的审批风险及防范
- 二、招投标与一级开发主体确定的风险及防范
- 三、控规调整的风险及防范
- 四、建设项目用地预审的风险及防范
- 五、一级开发中申报规划意见的风险及防范
- 六、征询建设、交通、园林、文物、环保部门意见的风险及防范
- 七、市政专业部门接入意见的风险
- 八、项目核准与申报备案的风险及防范
- 第五节 土地一级开发实施阶段的风险及防范
- 一、国有土地收购的风险及防范
- 二、集体土地征收的风险及防范
- 三、拆迁与安置补偿的风险及防范
- 四、市政基础设施建设的风险及防范
- 五、竣工验收的风险及防范
- 六、土地上市交易阶段的风险及防范
- 七、一级开发成本控制的风险防范
- 第六节 土地一级开发中的法律风险防范
- 一、土地一级开发相关规范性法律文件
- 二、土地一级开发中各参与主体之间的法律关系
- 三、土地一级开发的非规范性法律文件及材料
- 四、土地一级开发需要注意的法律问题
- 五、投资和融资的风险
- 第七节 土地一级开发中合同的风险防范
- 一、开发企业（意向用地单位）与村集体组织签订协议的风险防范
- 二、签订土地一级开发委托协议的风险及防范
- 三、签订征地补偿安置协议的风险防范
- 四、签订拆迁安置补偿协议的风险防范
- 五、签订委托拆迁协议的风险防范
- 六、入市交易协议的风险防范
- 七、土地开发建设补偿协议的风险防范
- 八、土地一级开发监管协议的风险防范
- 九、征地或拆迁房屋评估委托合同签订的风险防范
- 第八节 土地一级开发投资融资的风险及防范
- 一、土地一级开发投融资的历史与现状
- 二、一级开发投资融资的风险防范
- 第九节 开发企业储备土地及土地闲置的风险防范
- 一、开发企业储备土地的方式
- 二、土地储备及闲置的风险防范
- 三、一级开发企业在二级市场摘牌的办法
- 四、关于土地一、二级联动“招拍挂”壁垒设定问题
- 第十节 与地方政府合作的风险及防范
- 一、防范地方政府违法或违约
- 二、优先选择优质地块进行开发
- 三、通过谈判获取最大投资收益
- 四、争取较长的开发期限
- 五、防范与地方政府签订无效合同
- 六、了解代征绿地和代征规划道路
- 七、与地方政府合作协议中可提出约定的内容
- 八、前期通过协议介入一级和二级开发
- 第十一节 通过律师介入土地一级开发进行风险防范
- 一、为投资方或政府方提供法律咨询
- 二、尽职调查
- 三、一级开发风险控制及方案设计
- 四、为政府提供土地一级开发法律服务
- 第十二节 土地一级开发中的其他问题
- 一、制度设计存在改善空间
- 二、一级开发未全面市场化
- 三、规划方面缺少市场机制
- 四、土地一级开发利益分配难
- 五、宏观调控使商业与住宅房地产用地受到牵连
- 六、土地一级开发投融资目前存在的主要问题
- 七、土地一级开发中土地储备法律制度依据不足
- 第三章 房地产二级开发合规管理及法律风险防范
- 第一节 房地产二级开发流程
- 一、“招拍挂”及土地证办理流程
- 二、环保批复流程
- 三、办理规划意见书流程（略）
- 四、立项流程
- 五、人民防空工程建设标准审查流程
- 六、总平面审查、管线综合审查及单体审查
- 七、办理建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证流程（略）
- 八、施工图纸审核流程
- 九、消防设计审查验收主管部门进行施工图纸消防审核的流程
- 十、节能审查
- 十一、招投标文件审核备案及招投标监督流程
- 十二、签订施工合同及备案流程
- 十三、办理施工许可证流程
- 十四、市政配套设计施工流程
- 十五、办理商品房预售许可、变更或延期流程（略）
- 十六、竣工验收流程
- 十七、办理入住手续，交付使用流程
- 十八、办理不动产权属证书
- 十九、维修和保修流程
- 第二节 取得二级开发权的基本方式及风险防范
- 一、自有用地的开发建设
- 二、以出让方式取得国有土地使用权
- 三、以划拨方式取得国有土地使用权
- 四、以合作方式取得项目开发权
- 五、以并购（项目转让）方式取得项目开发权
- 六、通过租赁取得国有土地使用权
- 第三节 房地产开发中规划的法律风险及防范
- 一、办理建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证的风险防范
- 二、规划的限制条件
- 三、规划的行政法律风险
- 四、规划的民事法律风险
- 五、政策及外部经济环境对规划设计的法律风险
- 六、因抗震设防引起的法律风险
- 第四节 烂尾楼处置的风险及防范
- 一、处理烂尾楼的主要方式
- 二、购买烂尾楼的法律风险
- 三、处理烂尾楼的风险防范
- 第五节 开发企业储备闲置土地的风险防范
- 一、开发企业储备土地的方式及策略
- 二、开发企业储备土地的风险
- 三、土地被收回的法律风险
- 四、土地使用权被收回的风险防范
- 五、“退地”的策略
- 第六节 工业地产商业开发的风险防范
- 一、工业地产开发模式
- 二、工业地产销售
- 三、工业用地变性
- 四、工业地产政策的动向
- 第七节 集体经营性建设用地入市与开发“小产权房”的风险及防范
- 一、集体经营性建设用地入市的风险及防范
- 二、开发“小产权房”的法律风险及防范
- 第八节 开发政策性房屋的风险及防范
- 一、开发政策性房屋的风险
- 二、绿隔房地产项目的风险及防范
- 三、城中村改造项目的风险防范
- 四、开发危改回迁房的风险防范
- 第九节 房地产公司收购的风险及防范
- 一、收购房地产公司的条件
- 二、资产并购的程序
- 三、房地产项目收购的风险
- 四、房地产公司收购的法律风险防范
- 第十节 商业地产开发的风险及防范
- 一、缺少专业人才的风险
- 二、规划失误的风险
- 三、资金不足导致项目烂尾的风险
- 四、商业地产运营模式及管理的风险
- 五、政策变化的风险
- 六、建设工程的风险
- 七、租赁经营及回报率纠纷风险
- 八、商业地产物业管理中的风险
- 九、商业地产改住宅的政策
- 第十一节 旅游地产开发的风险及防范
- 一、旅游地产概述
- 二、旅游地产的开发模式
- 三、旅游地产开发的风险防范
- 第十二节 房地产开发的行政法律风险及防范
- 一、房地产开发的行政法律风险
- 二、房地产行政法律风险的防范
- 三、行政法律风险与成本利益的比较
- 第十三节 房地产开发的刑事法律风险及防范
- 一、房地产开发的刑事法律风险
- 二、房地产开发的刑事法律风险防范
- 第十四节 国有房地产企业合规管理及风险防范
- 一、国有企业合规发展历程
- 二、国企合规
- 三、合规管理及法律风险防范
- 四、合规目的和意义
- 五、合规的本质
- 六、合规业务的分类
- 七、企业合规管理重点领域
- 八、企业合规体系的建立
- 九、企业合规管理体系
- 十、建立合规体系的流程
- 十一、以建设工程领域造价控制为例谈房地产企业合规管理与风险防范
- 第四章 房地产开发企业融资合规管理及法律风险防范
- 第一节 房地产融资市场的现状
- 一、中国房地产融资的历史
- 二、中国房地产企业融资的现状
- 三、房地产融资存在的问题
- 四、拓宽房地产融资渠道的建议
- 第二节 房地产融资的法律风险及防范
- 一、房地产企业融资的特点
- 二、房地产融资的法律风险防范
- 三、投资融资中诈骗的预防
- 四、签订融资中介服务协议的风险防范
- 第三节 不同融资模式的风险及防范
- 一、国内银行开发贷款融资的风险及防范
- 二、施工单位垫资的风险及防范
- 三、使用购房人的按揭贷款融资的风险及防范
- 四、企业间借贷融资的法律风险及防范
- 五、民间集资的风险及防范
- 六、股权融资的风险及防范
- 七、合作开发融资模式
- 八、国内上市融资的风险及防范
- 九、房地产债券融资的风险及防范
- 十、房地产信托融资的风险及防范
- 十一、资产证券化
- 十二、国际商业银行贷款
- 十三、境外上市融资的风险及防范
- 十四、买壳上市融资的风险及防范
- 十五、海外房地产基金融资的风险及防范
- 十六、设立房地产投资基金公司的风险及防范
- 十七、利用商业信用融资的风险及防范
- 十八、售后包租
- 十九、委托贷款
- 二十、过桥贷款融资
- 二十一、典当融资
- 第四节 签订各类融资合同（协议）的要点
- 一、签订股权增资协议的要点
- 二、签订设立基金管理有限公司发起人协议的要点
- 三、签订房地产投资基金（有限合伙）委托投资管理协议的要点
- 四、签订房地产投资基金有限合伙协议的要点
- 五、签订股东协议的要点
- 六、签订资金监管协议的要点
- 七、签订长期信托贷款合同的要点
- 八、签订股权质押合同的要点
- 第五节 中小型房地产企业融资的方案
- 一、设计房地产融资组合方案应考虑的问题
- 二、融资组合的具体方案
- 三、融资中应注意的问题
- 四、开发企业与投资机构合作可采用的股权合作方式
- 五、融资计划书
- 第六节 律师在房地产开发企业融资中的工作
- 一、律师在房地产开发企业融资工作中的内容和作用
- 二、融资中律师的尽职调查
- 三、律师在融资过程中介入
- 四、律师在融资谈判中的技巧问题
- 第五章 外商投资及对外投资房地产合规管理及法律风险防范
- 第一节 外商投资房地产的历史及现状
- 一、外商投资中国房地产的历史
- 二、外商投资房地产的现状
- 三、中央政府对外商投资房地产开发市场准入的规制
- 第二节 外商投资境内房地产的开发模式
- 一、外商进入境内房地产市场的渠道
- 二、外商投资房地产行业的开发模式
- 第三节 外商投资房地产的准入条件及限制
- 一、外商投资房地产设立的限制
- 二、外商投资房地产组织形式的限制
- 三、外商投资房地产程序限制
- 四、外商投资房地产出资的限制
- 五、外商投资房地产投资回报的限制
- 六、外资并购境内房地产企业的特殊限制
- 七、外商购买自用或自住房地产使用的限制
- 八、外商投资企业转投资房地产的特殊限制
- 九、外商投资房地产经营范围的限制
- 十、外商投资房地产融资的限制
- 十一、外商投资房地产外汇的限制
- 十二、外商投资房地产税收的限制
- 十三、反垄断审查
- 第四节 外商投资房地产的法律风险及防范
- 一、外资准入的风险防范
- 二、外商取得土地使用权的风险防范
- 三、合作或联合开发的风险及防范
- 四、外资股权并购的风险防范
- 五、外资资产并购的风险防范
- 六、对外合同关系的风险防范
- 七、运营资产交割的风险防范
- 八、税收的风险防范
- 九、外汇管理的风险防范
- 十、外商融资的风险
- 十一、清算的风险防范
- 十二、境外投资者退出机制的风险防范
- 十三、律师在外商并购中的作用
- 第五节 外商投资房地产的税费问题
- 一、外商投资缴纳的税费种类
- 二、外商投资的税收筹划
- 第六节 对外投资房地产的法律风险及防范
- 一、中国资本投资海外房地产的现状
- 二、投资海外房地产的风险防范
- 三、对不同地区的投资分述
- 四、海外并购的风险防范
- 第六章 建设工程勘察设计监理合规管理及法律风险防范
- 第一节 建设工程勘察的风险及防范
- 一、建设工程勘察的风险
- 二、建设工程勘察的风险防范
- 第二节 建设工程设计的风险及防范
- 一、建设工程设计的风险
- 二、建设工程设计的风险防范
- 三、使用国外设计单位设计成果的风险防范
- 第三节 建设工程监理的风险及防范
- 一、建设工程监理的风险
- 二、建设工程监理的风险防范
- 第七章 房地产开发企业工程建设合规管理及法律风险防范
- 第一节 招标投标的风险及防范
- 一、招标投标的风险
- 二、招标投标的风险防范
- 第二节 施工中的法律风险及防范
- 一、施工手续办理的风险及防范
- 二、施工中突发事件的风险防范
- 第三节 工程建设合同担保的风险及防范
- 一、业主工程款支付担保
- 二、投标担保
- 三、承包商履约担保
- 四、承包商付款担保
- 五、担保存在的问题
- 六、工程担保的风险防范
- 第四节 建设工程施工合同无效的法律风险及防范
- 一、工程挂靠的风险及防范
- 二、签订“黑白合同”的法律风险及防范
- 三、违法发包的风险及防范
- 四、承包人非法转包的合同无效
- 五、承包人违法分包的合同无效
- 六、劳务分包的风险及防范
- 七、其他涉及合同效力的法律风险
- 八、建设工程合同无效的结算
- 九、如何避免签订无效施工合同
- 第五节 工程造价的风险及防范
- 一、工程造价失控的原因
- 二、工程造价失控的风险防范
- 三、烂尾工程量及造价的确定
- 第六节 建设工程承包合同履行的风险及防范
- 一、工程款纠纷的风险防范
- 二、工期控制与工期违约的风险及防范
- 三、工程质量的风险及防范
- 四、施工合同解除的风险
- 五、施工过程中设计变更的风险
- 第七节 竣工验收和建筑物交付的风险及防范
- 一、竣工验收的依据、条件、方式、程序及标准
- 二、竣工验收的行政管理风险及防范
- 三、施工单位不配合办理竣工验收备案及交付施工资料的处理方式
- 四、建设单位利用竣工验收迟付工程款的问题
- 五、施工合同的承包人对承建工程不享有留置权
- 六、工程竣工验收报告中对工程竣工验收时间的确认
- 七、工程未经竣工验收擅自使用的法律风险防范
- 八、重视编制竣工档案资料
- 九、竣工验收的不同法律后果及有关法律问题
- 第八节 建设工程价款支付和结算的风险及防范
- 一、工程价款支付和结算的常见问题
- 二、逾期不结算视为认可结算的问题
- 三、合同价款调整及设计变更导致价款调整的问题
- 四、竣工结算应注意的问题
- 五、多付工程款的问题
- 六、工程价款鉴定的问题
- 七、多份无效“黑合同”结算纠纷的问题
- 八、工程款让利的问题
- 九、质保金结算的问题
- 十、工程结算中拖欠工程款利息的起算时间与计算标准
- 第九节 建设工程索赔的防范及反索赔
- 一、应对承包人的施工索赔
- 二、应对实际施工人的索赔
- 三、发包人的反索赔
- 第十节 建设工程施工合同管理及风险防范
- 一、建设工程施工合同管理
- 二、建设工程施工合同的风险防范
- 第十一节 开发企业材料设备采购的风险及防范
- 一、开发企业采购材料设备的风险
- 二、开发企业采购材料设备的风险防范
- 第十二节 房地产企业印章管理的法律风险及防范
- 一、房地产企业印章的种类
- 二、使用不同印章的法律后果
- 三、当前房地产企业印章管理中存在的主要问题
- 四、房地产企业应对印章管理法律风险的措施
- 第八章 房地产开发企业交易合规管理及法律风险防范
- 第一节 销售中的法律风险及防范
- 一、办理预售许可证的注意事项
- 二、预售管理的风险防范
- 三、开发企业委托销售的法律风险及防范
- 四、销售中的法律风险防范
- 第二节 房地产开发企业租赁业务的法律风险及防范
- 一、租赁合同无效的风险防范
- 二、租赁合同登记备案的法律风险防范
- 三、出租人未履行消防验收行政审批的风险防范
- 四、出租未取得不动产权属证书的建筑物的风险
- 五、房屋转租和承租权转让的风险防范
- 六、租赁合同纠纷及解除的风险防范
- 七、售后包租的法律风险防范
- 八、商品房预租的风险防范
- 九、商品房先租后售的法律风险防范
- 十、开发企业与物业公司或管理公司之间纠纷的风险防范
- 十一、租赁期限的风险防范
- 十二、房屋租赁中装饰装修损失的风险防范
- 十三、租金诉讼时效的风险防范
- 十四、优先购买权的行使与限制
- 十五、集体土地租赁的风险防范
- 十六、物业出售的风险及防范
- 第三节 抵押的法律风险及防范
- 一、抵押的风险及防范
- 二、对预售中土地解押的处理
- 三、办理抵押登记手续
- 第四节 不动产登记制度对开发企业的影响
- 一、《不动产登记暂行条例》的法律依据
- 二、《不动产登记暂行条例》的主要内容
- 三、《不动产登记暂行条例》对开发企业的影响
- 第九章 房地产开发企业税费合规管理及法律风险防范
- 第一节 房地产开发各阶段应缴纳的税费及其标准
- 一、房地产公司设立时应注意的税务登记问题
- 二、投资机会选择与决策分析阶段应缴纳的费用
- 三、前期工作阶段主要税费
- 四、建设阶段主要税费
- 五、租售阶段主要税费
- 六、房地产开发可能涉及的其他税费
- 七、房地产开发各阶段税费的统计分析
- 第二节 房地产开发税收规避方法揭示及法律风险
- 一、房地产开发企业常用的偷税、漏税、避税手段
- 二、违反税法的法律风险
- 第三节 房地产开发企业纳税管理制度设计及税费风险防范
- 一、企业内部税务制度设计
- 二、公司内部建立税务制度进行防范
- 三、采用税负转嫁策略
- 四、用足税收优惠政策
- 五、发挥税务中介的作用
- 第四节 政府通过税费宏观调控的问题
- 一、地方政府擅自增加税种或税费的问题
- 二、“营改增”对房地产企业的影响及应对策略
- 三、土地出让金由税务部门代收问题
- 第十章 房地产开发企业物业合规管理及法律风险防范
- 第一节 物业立法变化趋势对开发企业的影响
- 一、物业立法的背景
- 二、物业管理中存在的主要问题
- 第二节 开发企业与物业管理有关的风险及防范
- 一、选聘物业公司的风险
- 二、物业交接的风险及防范
- 三、物业用房的风险防范
- 四、建设单位承担前期物业服务责任的风险
- 五、筹建业主大会的风险防范
- 六、物业服务质量纠纷的风险防范
- 七、维修和保修的风险防范
- 八、开发企业与物业公司纠纷的风险
- 九、开发企业与业主纠纷的风险
- 十、关于启动资金支付的风险
- 十一、行政风险
- 十二、质量或遗留问题投诉的风险防范
- 十三、销售房屋承诺赠送物业管理费的风险防范
- 第三节 从合同角度防范与物业管理有关的风险
- 一、总体筹划规避物业管理风险
- 二、从合同的角度防范风险
- 第四节 物业管理纠纷的处理方式
- 一、物业管理纠纷的主要类型
- 二、物业管理纠纷的成因
- 三、物业管理纠纷的处理
- 四、物业诉讼中应注意的问题
- 第十一章 房地产诉讼与仲裁
- 第一节 房地产案件的特点及防范
- 一、房地产案件的特点
- 二、建立全程法律服务保障机制
- 第二节 办理房地产案件的技巧
- 一、利用管辖权规避地方保护主义
- 二、充分利用财产保全制度
- 三、选准案件突破口
- 四、重点关注法律以外的因素对案件的影响
- 五、明确诉讼请求
- 第三节 房地产纠纷案例
- 一、合作纠纷案例
- 二、施工总承包纠纷案例
- 三、商品房买卖纠纷案例
- 参考书目
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北京大学出版社
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