法律
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535千字
字数
2025-08-01
发行日期
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主编推荐语
助力法律从业者快速把握法院裁判思路，提升案件预判能力与诉讼/仲裁专业水平。
内容简介
本书系统梳理最高院及各省高级人民法院近三年来关于建设工程和房地产领域纠纷的判例，精心研究相关裁判文书，提炼出案件争议焦点，并分析人民法院在审理此类纠纷时的关注点，总结形成一定裁判规则，由此提出实务中可能出现的不同问题的建议。
本书具有以下特点：一、涉及数百个人民法院建设工程和房地产类案例，提炼具有典型和指导意义的裁判规则。二、根据纠纷主题对裁判规则进行体系化编排，方便查找使用。三、注重案例的时效性，对与现行法律、司法解释相冲突的案例进行筛除。四、部分案例后进行编者说明，补充相关规定，帮助读者理解相应判例。
目录
- 版权信息
- 编委名单
- 编委成员简介
- 序
- 编者说明
- 第一章 施工合同效力
- 第一节 法院应当主动审查施工合同效力
- 1.人民法院审理施工合同纠纷案件，应当首先审查合同效力。对工程存在逾期交付且双方均有过错的情况下，法院根据合同效力和过错程度予以划分责任及作出相应处理。
- 案件名称
- 裁判精要
- 第二节 资质对施工合同效力的影响
- 2.施工合同虽存在承包人出借资质给没有资质的实际施工人签订、履行的情况，但发包人善意且无过失的，仍应认定施工合同有效。
- 案件名称Ⅰ
- 裁判精要
- 案件名称Ⅱ
- 裁判精要
- 编者说明
- 3.名为劳务分包合同实为案涉工程施工合同的转包，违反法律规定，该劳务承包合同为无效合同。
- 案件名称
- 裁判精要
- 4.工程总承包合同项下，经发包人同意，总承包方将建筑工程主体结构和土建工程进行分包的，不属于违法分包。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 5.被挂靠人认可其与挂靠人之间不存在劳动合同关系，案涉工程实际由挂靠人投资、组织施工、交纳履约保证金、接收工程价款的，符合借用资质关系的法律特征。
- 案件名称
- 裁判精要
- 6.挂靠人自始参与案涉施工合同的磋商与签订、履行合同义务及行使合同权利的，符合没有资质的个人以其他有资质的施工单位名义承揽工程的情形，应认定为挂靠法律关系。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 7.承包人将专业工程分包给专业公司施工，不属于转包，也不属于肢解工程的违法分包，施工分包合同合法有效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 8.涉案工程系施工单位须具备国务院特种设备安全监督管理部门行政许可才能施工的特殊工程，施工单位未取得的，签订的施工合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 第三节 招投标程序对施工合同效力的影响
- 9.招标前双方签订协议，对案涉工程项目的工期、结算方式、双方权利义务、违约责任等作出约定，并明确表示在后续招标工作中必须保证施工方中标，且招标内容不得违背协议约定的，应认定为串标。
- 案件名称
- 裁判精要
- 10.在招标前已与承包人签订施工合同并进行施工，属于串通投标，违反招标投标法的强制性法律规定，签订的施工合同无效。
- 11.依法必须进行招标的项目，双方在招标前已经签订施工合同，中标合同与招标前签订的合同均无效。实际履行的合同可以作为结算工程价款的参照依据，但不能成为合同当事人承担违约责任的合法依据。
- 案件名称Ⅰ
- 裁判精要
- 案件名称Ⅱ
- 裁判精要
- 编者说明
- 12.BT合同属于建设工程施工合同，依法必须招标的项目，未招标或者中标无效的，签订的BT合同应认定为无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 13.发包人与承包人在招投标前对案涉工程进行实质性磋商的，违反招标投标法的强制性规定，中标合同无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 14.承包人实际进场施工在前、被确定为中标人在后，足以表明双方在招标前就合同的实质性内容进行了谈判，违反招标投标法的强制性规定，施工合同无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 15.必须进行招标的项目，在承包人进场施工后进行招标的，属于先定后招。双方未按照中标价签署的协议，也属于无效协议。
- 案件名称
- 裁判精要
- 16.未招先定违反招标投标法的强制性规定，施工合同无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 17.明招暗定违反招标投标法的强制性规定，施工合同应认定为无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 18.案涉项目享受政府财政补贴奖励政策，属于《中华人民共和国招标投标法》规定的全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，必须进行招标，发包人与承包人签订的施工合同未经招标程序，应属无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 19.合同签订及施工时属于必须招标项目的，即使争议发生时因政策规定修改而不再属于必须招标项目，施工合同仍因违反法律的强制性规定而无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 20.合同履行完毕后，发包人又以合同未经招投标程序主张合同无效的，不予支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 21.商品住宅项目在施工合同签订时属于依法必须招标的项目，没有进行招标的，鉴于诉讼时国家发改委新规定不再将其作为必须招标的工程项目，参照新规定应认定施工合同有效。
- 案件名称Ⅰ
- 裁判精要
- 案件名称Ⅱ
- 裁判精要
- 编者说明
- 22.案涉工程施工合同签订时必须进行招投标的公租住房项目但未进行投标的，鉴于诉讼时国家发改委新规定不再将其作为必须招标的工程项目，可以参照新规定认定施工合同有效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 23.在终审判决作出前，根据新颁布的法律、行政法规的规定认定合同有效而根据原有法律、行政法规认定无效的，应根据从宽例外、持续性行为例外的基本法理，适用新颁布的法律、行政法规的规定认定合同效力。
- 案件名称
- 裁判精要
- 第四节 其他影响合同效力的情形
- 24.门窗供需及安装合同属于建设工程施工合同，发包人将门窗工程分包给个人的，违反法律法规的强制性规定，合同无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 25.施工合同因涉案工程在起诉前一直未取得建设工程规划许可证被认定为无效，但承包人主张施工合同有效的，应就发包人能够办理审批手续而未办理的事实承担举证责任。
- 案件名称
- 裁判精要
- 第二章 工程价款
- 第一节 工程价款结算
- 26.施工合同虽然无效，但案涉工程价款的计算方法应当参照合同约定进行。
- 案件名称
- 裁判精要
- 27.施工合同无效，折价补偿的工程价款应以已完工工程量为准，不能以合同约定的进度款支付节点和比例进行抗辩；但当事人对已完工的工程造价均未申请鉴定的，可以参照合同约定认定工程款。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 28.施工合同无效，工程造价仍应按合同约定的上浮率予以上浮。
- 案件名称
- 裁判精要
- 29.非必须招标项目，当事人采用议标方式签订建设工程施工合同，不适用招标投标法的规定，双方约定的让利条款有效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 30.合同中约定的让利条款属于结算条款，即使施工合同无效，在建设工程竣工验收合格之后，仍应按约定进行让利。
- 案件名称
- 裁判精要
- 31.施工合同约定不可竞争费用不计取或一并让利的，应按合同约定计算工程价款。承包人提出因工期延长不予让利的，不应支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 32.鉴于工程各施工阶段的施工难易程度、施工成本、所获利润等均存在较大差异，未完工程可按照实际完成情况和过错程度酌定让利系数。
- 案件名称Ⅰ
- 裁判精要
- 案件名称Ⅱ
- 裁判精要
- 编者说明
- 33.承包人中途撤场，应对已完工工程的造价负举证责任，经法院释明后又不申请司法鉴定的，应承担举证不能的法律后果。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 34.当事人通过会议纪要方式明确发包人逾期未作出审核结果，将送审价款作为结算依据，条件成就时即应按送审价认定工程价款，一方在诉讼中申请鉴定的，不予支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 35.依法必须招标的工程，标前合同与备案合同均无效，双方对合同无效均存在过错。一方主张以标前合同约定计算工程价款，另一方主张以备案合同计价方式计算工程价款的，结合尊重当事人意思自治和利益衡平的原则，法院可依双方在签订合同时的过错将两份合同的差价折算一定比例予以支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 36.案涉工程先施工并在竣工工程交付使用后，双方补签施工合同。因发包方未按照约定积极行使结算、审计的合同权利，导致承包方工程款请求权长期无法实现，依据公平原则认定工程竣工后补签的施工合同中所约定的工程价款为决算价款。
- 案件名称
- 裁判精要
- 37.中标通知书、备案合同与招投标文件载明的工程价款等实质性内容不一致，实际履行的合同与招投标文件一致，应按实际履行的合同结算工程价款。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 38.当存在多份施工合同时，法院根据合同文本对于具体权利义务内容的明确程度，确定是否具有可履行性，并结合实际履行情况，根据高度可能性的证据认定规则，认定双方实际履行的合同。
- 案件名称
- 裁判精要
- 39.当事人之间订立的多份合同均为无效，应结合工程实际开工时间、工程款拨付节点、竣工时间以及结算情况等因素，认定实际履行的合同。
- 案件名称
- 裁判精要
- 40.两份施工合同均无效，虽然双方当事人实际履行的不是备案合同，但均同意依据备案合同进行结算的，适用意思自治原则。
- 案件名称
- 裁判精要
- 41.施工合同明确约定竣工验收与结算按照国家有关规定办理，发包人收到承包人递交的结算文件后，在合理期限内未审查的，应视为其认可承包人单方制作的结算文件所确定的工程价款。
- 案件名称
- 裁判精要
- 42.承包人请求“默示结算条款”成立的前提条件是在合同中有明确的约定，否则其主张将单方制作的竣工结算文件作为工程款结算依据的，不予支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 43.默示结算条款的适用以双方当事人明确约定为准，未在约定期限内对对方提交的结算资料提出异议的，视为认可。
- 案件名称Ⅰ
- 裁判精要
- 编者说明
- 案件名称Ⅱ
- 裁判精要
- 编者说明
- 44.默示结算条款未在合同中明确约定的，当事人单方制作的《建筑工程结算书》不能作为涉案工程的结算依据。
- 案件名称
- 裁判精要
- 45.双方在合同中没有明确约定默示结算条款，但约定了解决争议可以适用部门规章，在无法鉴定实际工程量的情况下，参照《建设工程价款结算暂行办法》《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》的相应规定，发包方逾期未就承包人送达的决算报告提出异议，应视为对该决算报告予以认可。
- 案件名称
- 裁判精要
- 46.合同中未明确约定“递交结算书后×日内未回复视为认可结算书内容”的，不能视为有效默示结算条款。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 47.在无法律规定、当事人约定及不符合双方之间交易习惯的情况下，实际施工人向承包人申请增加工程款，承包人未在实际施工人要求的期限内做出确认的，不应视为承包人对该工程款的认可。
- 案件名称
- 裁判精要
- 48.非必须招标的工程虽经招投标程序但未发送中标通知书，也未进行备案，而是以实际履行情况重新签订合同的，双方在合同中约定发包人收到承包人结算报告后逾期不答复即视为确认的，该约定无效。
- 案件名称
- 裁判精要
- 49.施工合同提前终止，未完工部分的文明施工费已在施工前期全部投入的，应予支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 50.合同约定工程达到相应质量标准给予奖励的，在取得相应证书后，承包人有权按照约定获得相应奖励，不以发包人是否向第三方申请为条件。
- 案件名称
- 裁判精要
- 51.施工合同无效，不影响合同中约定的关于工程达到主体优良应取得的奖励费用。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 52.施工合同无效，实际施工人有权要求参照合同约定结算，根据合同约定，规费和利润均属于工程造价的组成部分的，发包人应予支付。
- 裁判精要
- 编者说明
- 53.转包人应按合同约定向实际施工人结算工程价款，其要求扣减规费、税金、企业管理费和安全文明施工费但对此无明确约定的，不予支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 54.税金属于工程价款的组成部分，合同中未明确约定让利的工程价款不包含税金的，不应将税金排除在让利之外。
- 案件名称Ⅰ
- 裁判精要
- 裁判精要
- 编者说明
- 55.协议无效，工程已经竣工验收，双方关于税费的约定实际属于对工程价款的约定，应当参照履行。
- 案件名称
- 裁判精要
- 56.建设工程造价计价依据中增值税税率已经由相关规定进行调整，而造价鉴定意见中统一按照调整前的增值税税率计取不当，应根据实际履行情况及税收政策予以调整。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 57.在税率发生变化且无法按照不同的税率周期拆分相对应的工程量的情况下，工程款应按照现行税率标准进行计算。
- 案件名称
- 裁判精要
- 58.转包合同中约定由转包人对税费代缴代扣的，转包人从工程价款中扣除税费符合合同约定，可以扣除。转包人是否实际向税务机关缴纳，应由税务机关依法作出认定和处理。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 59.《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500-2013）中关于规费和税金的规定为强制性条文，社会保险费、住房公积金属于规费的范畴，应当计入工程价款。
- 案件名称
- 裁判精要
- 60.自然人作为实际施工人的，主张工程款不应计取企业管理费；但规费、安全文明施工措施费均是建设工程价格的必要组成部分，应当计取。
- 案件名称
- 裁判精要
- 61.实际施工人为自然人的，亦有权获取企业管理费及安全文明施工措施费。
- 案件名称
- 裁判精要
- 62.作为自然人的实际施工人，不具有取得间接费的主体资格（企业管理费和规费）。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 63.个人作为实际施工人，在合同无明确约定的情况下无权主张社保费。
- 案件名称
- 裁判精要
- 64.社会保险费属于建设工程价款组成部分，发包人未向政府主管部门缴纳情况下，应将该款项直接支付给承包人。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 65.在发包人未向社保费管理机构缴纳社保费的情况下，发包人应当将社保费列入工程造价直接支付给承包人。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 66.建设单位向建设行政主管部门申请拨付社保费的前提是发包人按照规定足额缴纳社保费。未足额缴纳部分，应当直接向发包人进行主张。
- 案件名称
- 裁判精要
- 67.社保费是建设工程成本的组成部分，根据相关政策，不再由发包人缴纳，应计入工程价款，由发包人支付给承包人。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 68.社会保险费作为工程价款的组成部分应当由发包人直接支付给承包人，但应以承包人实际完成的工程总价款按照住建部门发布的计费标准计取。
- 案件名称
- 裁判精要
- 编者说明
- 69.社会保险费等规费属于工程造价的一部分，在结算工程价款时应当予以计取。
- 案件名称
- 裁判精要
- 70.合同约定的综合优惠率并未将社会保险费排除在优惠让利之外的，社会保险费作为建设工程造价的组成部分，属于当事人自由约定的范围，也应当参与优惠让利。
- 案件名称Ⅰ
- 裁判精要
- 案件名称Ⅱ
- 裁判精要
- 编者说明
- 71.河南省建筑工程标准定额站根据省住建厅授权发布人工指导价并非直接确定人工费，不能作为调整人工费的依据，双方当事人对人工费调整约定明确的，应按约定执行。
- 案件名称
- 裁判精要
- 72.施工合同中所约定超领甲供材的惩罚性条款属于结算条款，合同无效不影响其效力。
- 案件名称
- 裁判精要
- 73.施工合同中关于未按合同约定时间并网，导致无法获取光伏上网标杆电价或国家补贴的情况下合同总价如何调整的约定，其性质为结算条款，而非违约责任条款，合同无效亦应参照该约定处理。
- 案件名称
- 裁判精要
- 74.当事人诉前单方委托造价鉴定的，应符合证据的基本形式要求，否则属于未尽到举证责任。
- 案件名称
- 裁判精要
- 75.施工合同纠纷案件审理过程中，持有证据的一方不提供证据，应承担不利后果；因内部流转审批导致价款认定未完成的，应承担相应不利后果。
- 案件名称
- 裁判精要
- 76.项目部资料专用章不仅用于工程项目的资料上，在具有结算性质的资料中多次使用，又以项目部资料专用章超越印章使用范围为由进行抗辩，主张结算无效的，不予支持。
- 案件名称
- 裁判精要
- 77.双方当事人就工程款形成结算表，并确认应付款项金额，该结算表可以证明双方对施工合同中形成的债权债务关系进行了清算，视为双方均已放弃追究违约责任。
- 78.发包人对借用资质情况明知或应当知道的，与实际施工人之间成立事实上的施工合同关系，如实际施工人有相反证据证明发包人与出借资质的承包人在实际施工人未参与情况下进行工程价款结算，则该结算结果不能直接约束实际施工人。
- 79.虽然施工合同已约定结算时由发包方委托第三方咨询机构进行审核，但该审核结果也须经双方确认方能作为最终的结算依据。
- 80.挂靠人对外分包工程，与分包人之间成立分包合同关系，被挂靠人未参与分包合同签订及结算的，不受挂靠人与分包人合同关系和结算行为的约束。
- 81.被挂靠人违规出借资质，与借用资质一方基于挂靠关系被下游分包方视为一个整体的，二者应共同履行工程款的支付义务。
- 82.经发包人确认的进度款审批单，可以作为承包人主张工程进度款的依据，一方申请工程造价鉴定的，不予准许。
- 83.发包人委任负责基建的人员，一般情况下只能从事与建设本身有关的行为，关于工程价款的变更等对委托人实体权利产生重大影响的事项，必须有委托人的特别授权，否则其行为无效。
- 84.在施工过程中，监理单位按照规定向施工方下发罚款通知单并有效送达的，相关罚款可以从工程款中予以扣除。
- 85.人民法院在执行拍卖过程中对工程资产价值进行的市场估价，与工程造价鉴定的鉴定依据、鉴定方法、鉴定内容均不相同，不能作为确定工程造价的依据。
- 86.招标控制价中分部分项工程量清单及计价表与市场价不符，投标文件中该部分造价与市场价格相差很大，不应作为认定案涉工程造价的依据。不平衡报价法与招标投标法的基本原则相违背，不予采信。
- 87.在双方均没有提供有效的工程价款结算依据的情况下，法院可参照同案其他工程已结算的金额，并结合案件实际情况，对工程价款进行酌定。
- 88.当事人主张已通过大额现金的方式支付工程款，仅凭收到条或收款收据不能认定，其应进一步举证予以证明，否则应承担相应不利后果。
- 89.在非现金交易的情况下，仅持有施工单位开具的收据或发票，不能证明付款已完成。
- 90.“背靠背”条款中对付款方式约定不明的，承包人不能以此为由拒绝向下游分包和分供方支付工程款。
- 91.施工合同中，一方主张工程存在质量问题而拒付工程款的，应经过必要的法定程序确认工程质量确实存在问题且该质量问题与施工存在因果关系。
- 92.一方当事人以工程质量不合格为由抗辩不予支付工程款的，应提交质量不合格的初步证明。
- 93.当事人约定工程价款“待房屋预售款到账后结算”的，属于支付时间约定不明，承包人在完成施工后可以随时向发包人主张工程价款。
- 94.合同中约定利息与工程款同步支付，承包人开具的收据或发票上注明工程款的，应视为双方在合同履行过程中以实际行为对支付款项的性质进行了确认。
- 95.连带责任的承担需要有法律明确规定或当事人约定，被挂靠人受挂靠人委托向违法分包人支付工程款的行为，不能被推定为被挂靠人同意承担向违法分包人支付工程款的连带责任。
- 96.原股东以个人名义承诺在发包人不支付工程款时，其个人承担还款责任的，构成一般保证。
- 第二节 当事人达成结算协议
- 97.原合同约定双方签订补充协议加盖与本合同一致印章方可生效，后签订的补充协议系对已完工工程进行的结算，虽仅加盖项目经理部印章及有授权代表签字，仍应认定有效，一方当事人要求按补充协议进行结算的，应予支持。
- 98.对项目工程价款形成结算审核报告后，各方又对工程价款结算、支付及违约责任等达成新协议的，工程价款应以新协议为准。
- 99.补充协议构成独立结算协议的，不因施工合同的无效而无效。
- 第三节 固定价合同
- 100.合同约定固定总价，建设工程未完工的，可由鉴定机构按照同一取费标准计算已完工程造价和工程总价，进而确定二者之间的比例，再以固定总价乘以该比例来确定已完工程造价。
- 101.双方当事人对合同约定的价款确定方式存在争议，但根据合同内容可以认定为固定总价合同的，对承包人申请工程造价司法鉴定不予支持。
- 102.挂靠人借用资质签订总承包合同后，又将工程转包或违法分包给他人施工，虽然总承包合同约定按固定价结算，但挂靠人与实际施工人未签订书面协议，实际施工人主张按鉴定意见结算的，应予支持。
- 103.采用优惠下浮率确定的固定总价施工合同被解除的，应按照实际施工情况及各方过错程度酌情调整下浮比例后确定已完工工程价款。
- 第四节 工程量
- 104.在承包人能提供施工合同且现场存在相对应工程量的情况下，发包人虽不认可现场工程量系承包人所施工，但未提交证明现场工程量系他人施工的相反证据，可以推定该部分工程量系承包人施工。
- 105.承包人提交的证据不足以准确认定其具体施工范围，发包人也提交了足以反驳的证据，此种情况下可按照发包人自认的范围来确认承包人的施工范围。
- 106.鉴定机构认为变更部分属于施工范围，不应另行增加费用；监理单位认为属于工程量变更并签发签证单，应按变更计入工程造价并提交相应证据予以证明，应予支持。
- 107.根据合同相对性原则，转包人不得以业主方未认可工程量的增加为由否认其与实际施工人就工程量变更达成的协议，其辩称应由业主方向实际施工人支付增加工程量的工程款的，亦不予支持。
- 108.承发包双方签订的施工合同所约定的工程量和工程价款对实际施工人不具有约束力，各方就工程价款结算产生争议时，实际施工人的工程量和工程价款应另行进行司法鉴定。
- 第五节 审计结论
- 109.以财政投资审核结论作为结算的依据，必须有合同的明确约定。
- 110.施工合同明确约定了工程最终结算价款以审计后的项目审定总价为准的，审计单位出具的结算审计报告应当作为双方的结算依据，无须重新进行司法鉴定。
- 111.虽然合同约定进行审计，工程依法也应接受审计监督，但在审计部门无正当理由长期不出具审计结论的情况下，经当事人申请，人民法院可以通过司法鉴定的方式确定工程价款。
- 112.施工合同虽约定结算审计后支付剩余工程款，但审计时间超过合理期限，承包人起诉主张工程款的，应予支持。
- 113.施工合同约定工程价款的结算应当经审计部门审计确认，但在合同约定期限内未完成审计的，应以双方确认的审定金额认定工程价款。
- 114.合同约定工程价款结算以审计结果为准，但审计单位长期不出具审计结果。诉讼中，法院根据鉴定机构做出的鉴定意见能够确定工程造价的，发包人以案涉工程未进行审计为由进行抗辩的，不能成立。
- 115.审计部门作出的工程竣工决算审核定案表不包括设计变更、材料上涨等费用，但实际施工人有证据证明存在上述费用，且得到发包人、承包人、监理人认可的，应对该部分工程款据实结算。
- 116.发包人在合同约定的结算评审机构外另行委托第三方对承包人已完工工程量进行结算审核，且发承包双方对该第三方出具的结算审核报告予以认可的，该审核报告可以作为结算依据。
- 第六节 工程款欠款利息
- 117.发包人所应支付的欠付工程款利息的性质是法定孳息，不因施工合同的效力而发生变化，工程价款的付款时间一旦明确，则产生与之相应的法定孳息。
- 118.施工合同无效，合同所约定逾期付款利息的违约金条款也无效。欠付工程款的利息属于法定孳息，应按照法定计息标准计取。
- 119.因发包人逾期付款，实际施工人在施工过程中向第三人借款，发包人提供担保，由此产生的债务利息应由发包人承担。
- 120.利息和建设工程价款优先受偿权起算时间均为应付工程价款之日，在同一案件中二者起算时间应保持一致。
- 121.工程虽未完工，但双方已解除合同的，应于合同解除之日结算及支付工程价款，并应从合同解除的次日起计算工程款利息。
- 122.工程未施工完毕承包人提前撤场且发包人实际控制工程现场的，虽未达到合同约定的工程款支付节点，可以承包人撤场、发包人控制现场时间为交付时间计算工程款利息。
- 123.未完工工程约定分期付款，每期还款无法区分工程款、保证金和损失，无法确定有多少是应付利息的工程款，参照司法解释关于利息计取条款的规定，酌定利息计算的起点应为当事人起诉之日。
- 124.发包人在未欠付进度款的情况下，承包人诉请解除合同被支持的，提出解除合同之日为剩余工程款应付之日及利息起算日。
- 125.施工合同无效，一方以违约金主张损失，且该违约金系未及时付款的利息损失，当事人在诉讼中明确该违约金为逾期付款利息的，应视为未放弃利息主张。
- 126.当事人因逾期付款已承担约定的固定违约金的，逾期付款部分约定的利息高于市场报价利率的部分不再支持。
- 127.垫资只发生在工程施工期间，工程完工后垫资款的性质就转化为应付工程款。施工合同中将垫资款利息与工程款利息约定为同一利息标准的，人民法院可根据当事人的真实意思及法律规定调整对应的利息标准。
- 128.发包人与承包人就欠付工程款、利息数额进行确认后支付的款项，如无特别约定，应先冲抵利息。
- 129.被借用资质的单位对工程款仅负有转付义务，且相关合同中并没有明确约定转付工程款时间的，实际施工人主张工程款利息，不予支持。
- 130.在被挂靠人拖欠挂靠人工程款的情况下，其出借款项给挂靠人的行为应视为向挂靠人支付工程款，其主张利息的请求不予支持。
- 第七节 履约保证金
- 131.合同无效导致不按期退还履约保证金的违约条款无效，一方要求支付履约保证金罚息的，不应支持。但另一方具有明显过错的，可按公平原则酌定支付利息。
- 132.承包人将工程违法分包给第三人，双方在合同中约定由第三人承担承包人向发包人交纳保证金的利息，该约定属于结算条款，系对双方清算利益进行的约定，与合同效力无关，第三人应当受该约定约束。
- 133.承包人请求退还履约保证金，应在查明违约事实的基础上兼顾合同履行情况，准确认定双方责任承担。
- 134.发包人在施工合同履行过程中所作出的若无法施工即返还保证金并承担逾期违约金的承诺，是具有清算内容的独立协议，不属于补充协议。
- 第八节 工程质量保证金
- 135.发包人未与承包人签订书面合同而主张扣留工程质保金的，不予支持。
- 136.施工合同被认定为无效的，涉案工程的质量保修期应当以《中华人民共和国建筑法》和《建设工程管理条例》的相关规定为准。
- 137.《建设工程质量保证金管理办法》中关于缺陷责任期的规定，不是质量保证金的返还期限，且该办法不属于强制性规定，双方对质量保证金的返还期限有约定的，仍应按照约定执行。
- 138.《建设工程质量保证金管理办法》中关于缺陷责任期的规定涉及建筑市场秩序，应理解为效力性强制性规定，当事人约定的质保金退还时间超过两年的，不予支持。
- 139.质保金的退还以缺陷责任期届满为前提，发包人以质量保修期未届满为由不予退还质保金的，不予支持。
- 140.因发包人违约导致承包人停工并解除合同，以竣工验收时间来认定退还质保金的期限对承包人明显有失公平。若双方在合同中约定的质保金返还条件短时间内无法成就，应当将质保金予以退还。
- 141.主张在质保金中扣除维修费用的，应当举证证明其已通知承包人进行维修且承包人拒绝维修，否则不予支持。
- 142.在无证据证明已通知承包人进行维修以及承包人拒绝维修的情形下，发包人自行委托第三方维修所花费的费用应由其自行承担。
- 143.在保修期内，发包人没有履行维修通知义务，发包人或者业主自行维修或者委托第三方维修产生的费用，不得从工程款中扣除。
- 第九节 管理费
- 144.在挂靠法律关系中，施工合同无效，合同中关于管理费和代扣代缴税款的约定属于工程价款结算条款，对双方当事人应参照约定进行处理。
- 145.转包人在已按合同约定进行实际管理的情况下，可以参照合同约定向实际施工人主张管理费或要求在应付工程款中扣除管理费。
- 146.被借用资质单位按照合同约定扣留管理费，并在施工过程中派驻了项目经理且在对工程建设进度、工程质量、生产安全进行监督检查等工作中承担了一定的管理职责，合同无效后，实际施工人请求返还管理费有违诚实信用原则，缺乏法律依据。
- 147.施工合同无效，管理费的约定亦属无效，但承包人在项目中履行了部分管理职责的，法院可以就管理费酌定予以分配。
- 148.代建方与施工单位约定了一定比例的管理费，虽然该约定有效，但代建方未参与工程施工组织、管理、结算的，可以依据行业惯例对管理费适当调减。
- 149.转包合同无效，转包人对实际施工人实施了一定的管理，实际施工人在转包人扣除合同约定的管理费时未提出异议的，其再主张返还管理费不予支持。
- 150.被挂靠人与挂靠人约定的管理费，不属于发包人与实际施工人之间的约定，不应在认定发包人应付工程款时扣除该项费用。
- 第十节 其他
- 151.承包人要求支付工程款，发包人以因承包人破产事由发生前一年的违约行为使承包人获得了债权为由要求抵销的，人民法院应予支持。
- 152.夜间施工增加费是指因工程结构和施工工艺要求，需要在夜间连续施工而增加的施工费用。承包人未能举证证明夜间施工的必要性，仅因政府环保要求不允许白天施工改为夜间施工而主张夜间施工增加费的，不予支持。
- 第三章 工程质量
- 第一节 工程质量责任
- 153.案涉工程竣工验收后，即便存在质量问题，承包人承担的是质量保修责任，发包人以存在质量问题为由拒付工程款的，不予支持。
- 154.因承包人未按图纸设计及规范要求施工且未对监理方提出的施工问题予以整改，导致工程存在质量瑕疵的，除要求承包人承担维修费用外，发包人据此要求减少支付工程价款的，应予支持。
- 第二节 工程竣工验收
- 155.工程已完工部分虽未经竣工验收，但发包人已将剩余工程交由第三方施工的，视为发包人对已完工部分工程质量的认可。
- 156.合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程款的，应予支持。
- 157.双方约定以消防验收并取得消防合格证明为支付工程款的条件，在工程已按规定竣工验收并提交消防备案显示未抽中情况下，未取得消防合格证明系行政部门履行职责原因，发包人不得以合同约定的条件未成就为由拒绝支付工程款。
- 158.案涉工程未完工，无法进行竣工验收，发包人应就承包人施工部分质量不合格承担举证责任，否则推定工程质量合格，法院可以依据鉴定意见确定工程造价。
- 第四章 工期
- 第一节 工期认定
- 159.实际开工日期早于生效合同约定的开工日期的，开工日期应以合同约定日期为准。
- 第二节 工期延误索赔
- 160.挂靠法律关系中，发包人请求被挂靠人承担工期延误赔偿责任，而未明确请求实际施工人（挂靠人）承担的，其诉请不予支持。
- 161.法院在准确判断工程逾期原因的前提下，应按双方过错比例对工程逾期导致的损失进行合理分担。
- 162.实际施工人单方面停工导致工期延误造成的损失，与承包人转包事实之间不存在因果关系，承包人不因违法转包而承担工期损失赔偿责任。
- 163.发包人虽然有逾期交付图纸或变更设计的情形，但逾期交付的并非施工当时所必要的图纸或变更设计并不必然导致工程延期，以此主张工期延误的理由不能成立。
- 第五章 赔偿损失
- 第一节 损失赔偿
- 164.施工合同因政府规划原因被提前终止，承包人因施工准备所产生的必要支出，发包人应予赔偿，具体金额不能协商一致的，可由司法鉴定予以确定。
- 165.承包人在没有取得合法依据的情况下即进场施工，不具有合同履行的利益，应自行承担相应的不利后果，除实际完成的工程价款外，主张前期项目管理费和停工损失的，不予支持。
- 166.发包人在起诉前未取得建设工程规划许可证导致施工合同无效的，工程即便未正式开工，发包人也应赔偿承包人因前期准备工作造成的实际损失。
- 167.因未取得建设工程规划许可证导致施工合同无效的，发包人应承担过错责任。
- 168.承包人基于对政府主导项目的信任，已尽到审慎注意义务的，对施工合同无效不存在过错。
- 169.因发包人原因导致施工合同解除，应当赔偿承包人预期利益损失，但该预期利益损失应当考虑建设工程施工合同履行周期长，正常履行情况下投资成本大、风险因素多等因素，并结合建筑行业的一般利润水平以及当事人在合同履行过程中的过错及违约程度进行认定。
- 170.施工合同有效且发包人或承包人具有不具备免责条件的当事人可以索赔预期利益损失的违约行为或约定行为时，当事人方具备索赔预期利益的条件。
- 171.施工合同无效，承包人主张可得利益损失的，不予支持。
- 172.施工合同终止履行的，控制工地的发包人不履行返还遗留施工机械和材料的后合同义务的，应向承包人承担返还施工设备、物资并赔偿损失的责任。
- 173.因发包人欠付实际施工人工程款项导致实际施工人未及时支付下游款项而产生的利息等损失，由发包人承担。
- 174.因发包人欠付工程款导致实际施工人资金短缺而通过贷款施工的，实际施工人由此产生的利息损失可以主张由发包人承担赔偿责任；发包人逾期付款的，其所付款项应当优先冲抵利息。
- 175.根据工程施工及停工的具体情况，承包人能够预见并及时采取止损措施的合理时间一般为3个月到6个月。超过该期间，承包人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就该扩大损失要求赔偿。
- 176.在实际施工人未就发包人存在滥用诉讼权利、拖延履行诉讼义务等明显不当行为并造成其损失提交证据时，保全担保费系其基于诉讼风险不确定性而购买的财产责任保险，该费用不属于必然损失，请求发包人承担的，不予支持。
- 177.财产担保可以采取多种担保方式，保险费并非实现债权所必须支付的费用。在双方当事人对此没有约定的情况下，不应由被申请人承担。
- 178.双方未签订书面施工合同，财产保全责任保险费不是实现债权所必须支付的费用，不予支持；双方未就工程价款及时进行协商和确定，对工程未予结算均负有责任，应当平均分摊鉴定费用。
- 179.双方通过书面合同约定由违约方承担诉讼时产生的诉讼费、保全费、律师费等，守约方主张违约方承担保全责任保险费的，应予支持。
- 180.合同约定发包人不能按时支付工程款及利息所导致诉讼纠纷产生的各项费用由发包人承担，法院可依据施工人申请保全的金额、诉讼主张的金额与实际应得到支持的工程款数额的情况，判令保全保险费、律师费的具体承担金额。
- 第二节 违约金
- 181.约定的逾期付款违约金计算标准较高的，法院可根据公平原则酌情将其调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍。
- 182.施工合同中关于逾期付款违约金的计算标准约定不明，按照欠付工程款利息的有关规定处理。
- 183.施工合同被认定无效的，关于违约金约定的条款亦无效，以该条款主张违约金的，不予支持。
- 184.施工合同中约定的罚款性质上属于违约责任条款，各方当事人在施工管理奖惩措施文件上签字确认，且罚款单有承包人工地负责人签字认可的，罚款金额应当予以认定。
- 185.发包人未按施工合同所约定节点支付的进度款数额较大的，构成违约，承包人有权据此主张解除施工合同并要求发包人承担违约金及利息。
- 186.承包人要求支付逾期付款违约金的，应当提供充分证据证明付款节点完工的具体时间以及违约金起算时间。
- 187.实际付款虽超过约定时间但延迟时间较短，且系正常付款审批流程导致，也未影响工期，违约程度较轻，以此主张延迟付款违约金的，不予支持。
- 第六章 协作义务
- 第一节 工程资料
- 188.工程资料是工程能够竣工验收及备案的前提条件，向发包人交付施工资料系承包人应当履行的法定义务。
- 189.施工方向建设方移交施工资料是其义务，案涉工程房屋虽已办理产权证，亦应当移交工程中的施工资料。
- 190.施工人向发包人交付施工资料系交付合格工程后的附属义务，与发包人支付工程价款不具有对等义务，施工人未履行附属义务，发包人不能拒付工程款。
- 191.支付工程价款是合同主要义务，移交施工资料属于附随义务，两者不具有对等关系，发包人以未移交施工资料为由拒付工程价款的，不予支持。
- 192.承包人的合同主要义务是按约施工并交付工程，交付竣工资料是次要义务，发包人的合同主要义务是支付工程款。发包人按合同约定主张承包人未交付竣工资料不付款的，不应予以支持。
- 193.交付施工资料是承包人（实际施工人）的附随义务，在工程竣工或中途解除合同、撤离施工工地时应予交付。除合同另有约定外，该义务与工程款的支付不具有对价关系，不因发包人未付工程款或工程未竣工验收而免除承包人交付施工资料的义务。
- 194.施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，承包人可以主张全部已完工工程款，发包人将合同约定主张支付工程进度款和承包人未交付施工技术资料作为拒不支付工程款的抗辩理由不成立。
- 195.承包人以诉讼时效抗辩拒绝交付工程施工资料的，不予支持。
- 196.发包人未按期支付工程款属违约在先，承包人在未取得剩余工程款的情况下未移交工程资料，系行使先履行抗辩权。
- 第二节 工程款发票
- 197.主张发票一方应在诉讼中提起反诉，否则法院不予处理。
- 198.虽然双方约定在支付工程款前应开具工程发票，但承包人完成施工项目交付合格工程是主要义务，出具工程款发票是附属义务；同样发包人支付工程价款是主要义务，获取发票与支付工程款不具有对等义务，即便承包人未出具发票，发包人也应支付工程款但不承担逾期付款的责任。
- 199.开具发票和提交竣工资料虽然不属于建设工程合同中的主义务，但在当事人将其特别约定为履行付款义务的条件时，后履行一方有权将其作为不履行义务的抗辩。
- 200.缴纳税金及开具发票是收款人（承包人）在合同项下的附随义务。收款人（承包人）收到相应款项后未按要求缴纳税金及开具发票的，付款人（发包人）应另行提出主张。
- 第七章 建设工程价款优先受偿权
- 第一节 权利主体
- 201.直接与发包人签署施工合同的自然人享有建设工程价款优先受偿权，但其施工的部分较小，不宜折价、拍卖的除外。
- 202.非建设工程施工合同承包人的实际施工人无权主张建设工程价款优先受偿权。
- 203.实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权。
- 204.实际施工人并非与发包人签订施工合同的承包人，无权就承建工程主张优先受偿权。
- 205.工程价款优先受偿权是承包人的专属权利，实际施工人无权主张。
- 206.实际施工人（挂靠人）作为有独立请求权的第三人参与诉讼，被挂靠人向发包人主张工程价款及优先权的，因其非实际履行合同的一方，诉请不予支持。
- 第二节 行使条件
- 207.案涉工程虽未竣工验收，但欠付工程款数额确定，且发包人未以工程质量不合格提出抗辩的，承包人就其承建工程享有优先受偿权。
- 208.案涉工程尚未完工和竣工验收，且承包人与发包人并未解除或终止履行案涉工程的施工合同，也未就案涉工程的工程价款进行结算的，承包人行使建设工程价款优先受偿权的条件尚未成就，承包人主张优先受偿权的，不予支持。
- 209.施工合同未解除，承包人针对欠付的工程进度款主张优先受偿权的，不予支持。
- 第三节 行使期限
- 210.优先受偿权的起算时间应以工程最终总价款确定时间为准。当事人在主张工程进度款的诉讼中未主张优先受偿权，不影响在工程总价款确定后再就其施工的工程主张优先受偿权。
- 211.主张建设工程价款优先受偿权的期限从建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算的，属违反法律规定，不能得到支持。
- 212.承发包双方约定工程款分期支付的，所约定的最后一笔款项的付款时间应为建设工程价款优先权行使期间的起算点。
- 213.施工合同无效，停工缓建期间发包人终止施工关系，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，期限自施工关系终止之日起算。
- 214.案涉项目因发包人原因停工且未竣工及结算，承包人在起诉时请求优先受偿权的，未超过行使期限。
- 第八章 实际施工人保护
- 第一节 实际施工人认定
- 215.应从参与合同签订、实际施工行为、施工支配权和工程结算权等方面来认定实际施工人。
- 216.实际施工人的认定要从合同签订、资金来源、项目管理、项目施工、项目结算等方面进行综合考虑。
- 217.在合同无效的情况下，实际投入资金、劳动力、材料、设备，并参与工程管理等的违法分包、转包或借用资质承包的单位或个人，可以被认定为实际施工人。
- 218.对实际施工人进行判断应当以是否完成工程施工、是否进行了投入，并在工程结束后办理结算手续和领取款项等为标准。挂靠人以其为实际签订合同一方并与实际施工人系雇佣关系为由拒付工程款的，人民法院不予支持。
- 219.实际施工人经承包人授权签订施工合同，其能够实际支配工程款项，同时又未与承包人建立劳动关系的，可认定为实际施工人借用资质订立合同。
- 220.实际施工人代表承包人与发包人签订施工合同，且实际施工人非承包人的员工，则实际施工人与承包人之间应认定为借用资质法律关系，而非转包关系。
- 第二节 实际施工人的权利
- 221.工程虽未完工，但实际施工人的投入已经物化在相关建筑工程中，其有权主张工程价款。
- 222.在挂靠法律关系中，发包人与实际施工人形成了事实上的施工合同法律关系，发包人应直接向实际施工人支付工程价款。
- 223.挂靠人与发包人形成事实上的施工合同法律关系，挂靠人有权向发包人主张工程价款。
- 224.实际施工人虽未完成全部工程，但已完工程已交付发包人占有使用的，可以直接向发包人主张工程价款。
- 225.实际施工人借用资质与发包人签订建设工程施工合同，发包人知道或应当知道系借用资质进行施工的，发包人与实际施工人之间形成事实上的施工合同关系，发包人应向实际施工人承担工程款支付责任。
- 226.实际施工人可以越过挂靠人向发包人和被挂靠人主张工程款，并列挂靠人为第三人，发包人应当在欠付承包人工程款范围内向实际施工人承担支付责任。
- 227.承包人出借资质后，发包人直接向挂靠人支付工程款，在挂靠人已转付款项的情况下，实际施工人向挂靠人主张工程款的，不予支持。实际施工人主张挂靠人和发包人承担支付工程款责任的，发包人在欠付工程款范围内承担连带责任。
- 228.实际施工人向发包人主张在欠付工程款范围内承担付款责任时，应对发包人欠付工程款事项承担举证责任，否则应承担相应后果。
- 229.借用资质的实际施工人不能突破合同相对性向未欠付工程款的发包人主张工程款。
- 230.实际施工人主张发包人在欠付工程款范围内承担责任的司法解释规定，不适用于借用资质的实际施工人。
- 231.借用资质的实际施工人与资质出借人之间不存在建设工程施工合同关系，无权直接向资质出借人主张工程价款。
- 232.挂靠人以被挂靠人名义实施的行为，构成委托代理或表见代理的，实际施工人基于合理信赖请求被挂靠人承担责任的，应予支持。
- 233.在借用资质关系中，出借人应在收取发包人工程款范围内向实际施工人承担转付责任。
- 234.被挂靠人对实际施工人自行签订协议而产生的对外债务不承担连带责任。
- 235.挂靠人将工程违法分包的，违法分包人主张工程款时无权突破合同相对性要求被挂靠人承担连带责任。
- 236.挂靠人再次将工程转包给不具有施工资质的他人施工的，挂靠人应向实际施工人支付工程款，被挂靠人出借资质存在过错，亦应对欠款本息承担连带责任。
- 237.在层层转包、违法分包或借用资质的情况下，法院应当认定实际施工人与承担责任主体之间的法律关系，根据查明的法律关系，判令相应的主体承担责任。若一方怠于行使权利，实际施工人也可以行使代位权主张工程价款。
- 238.在层层转包或违法分包法律关系中，总承包人向实际施工人支付过工程款，实际施工人请求转包人支付欠付工程款、总承包人在欠付转包人工程款范围内承担责任的，应予支持。总承包人已经足额垫付工程款的情况下，无须再承担支付工程款的责任。
- 239.在层层转包法律关系中，实际施工人将各层转包人共同作为被告起诉的，可以判令承包人参照发包人在欠付工程款范围内承担责任的相关规定承担付款责任。
- 240.在层层转包的法律关系中，承包人不是相关规定中可以突破合同相对性的发包人，实际施工人要求承包人承担欠付工程款的责任，不予支持。
- 241.在层层转包的法律关系中，承包人与实际施工人之间无合同关系，亦非发包人，实际施工人主张转包人承担连带责任，于法无据。
- 242.司法解释仅规定实际施工人可以突破合同相对性向发包人主张工程款，并未规定可以向与其无合同关系的转（分）包人主张工程款。
- 243.在工程被多次转包或违法分包的情况下，实际施工人只能向与其有合同关系的当事人主张权利。
- 244.发包人已足额向承包人支付工程款、承包人已足额向转包人支付工程款，实际施工人承接工程时明知转包人不属于内部承包，仍仅向发包人和承包人主张工程款的，不予支持。
- 245.转包人将欠付实际施工人的工程款债务转移给第三方，实际施工人同意的，其将无法向发包人主张权利，只能向第三方主张债权。
- 246.实际施工人不能突破合同相对性，向与其无合同关系的转包人、分包人主张工程价款。
- 247.实际施工人可突破合同相对性主张权利的“发包人”是指工程建设单位，而不是工程总承包人或转包人。
- 248.实际施工人突破合同相对性向发包人主张工程价款的范围为欠付工程款，不包括工程款利息、违约金、损失赔偿等。
- 249.实际施工人向发包人主张权利，应以查清发包人对承包人的欠付工程款数额为前提，否则，暂不支持。
- 250.发承包施工合同有效，转包的实际施工人对发承包合同条款知晓并认可的，应受发包人与承包人之间合同的约束。
- 251.实际施工人将施工合同项下的权利转让给第三方，该第三方有权要求发包人在欠付工程款范围内承担责任。
- 第三节 内部承包人的认定及权利保护
- 252.内部承包关系中，内部承包人不属于实际施工人，不能以自己的名义向发包人主张权利。
- 253.在内部承包法律关系中，内部承包人因人工、材料费垫资而向总承包人拆借的款项应与工程款一并处理，不宜以借款纠纷与建设工程合同纠纷不属于同一法律关系为由不予审理。
- 第九章 工程鉴定
- 第一节 鉴定申请
- 254.合同约定采用固定单价模式结算工程价款且双方对工程量增加以及施工材料变更有争议，一方可申请人民法院对工程总造价进行司法鉴定。
- 255.双方合同已约定固定总价结算工程价款，一方当事人申请工程造价鉴定，法院直接作出不予鉴定而未予释明的，并不存在程序违法。
- 256.双方对施工面积、结算价款等有争议，负有举证责任的一方申请司法鉴定的，法院应当准许。
- 257.工程竣工验收合格，双方已进行结算，发包人在诉讼中申请工程造价鉴定的，法院不予准许。
- 258.当事人对已完工程以《会议纪要》和《备忘录》形式形成的结算，可以作为工程款的认定依据，一方对工程价款申请鉴定的，不予准许。
- 259.造价鉴定费用的分担数额可以根据判决确认的工程造价与承包人主张的工程造价之间的比例进行确定。
- 第二节 鉴定范围
- 260.因鉴定事项超出鉴定机构资质范围无法对案涉工程进行工程质量鉴定的，无法进行鉴定的法律后果应由申请鉴定人承担。
- 261.在借用资质的法律关系中，发包人与被挂靠人已对工程价款进行结算，实际施工人对结算价款不予认可并申请鉴定的，仅需对有争议事项进行鉴定。
- 第三节 鉴定意见质证
- 262.法院应对当事人就鉴定意见提出的异议进行审查判断，不能仅以当事人提出异议为由对鉴定意见不予采纳。
- 263.诉讼中一方当事人对另一方当事人单方委托作出的工程造价鉴定意见不予认可，但既未提出相反证据又不申请重新鉴定的，法院可以采信该鉴定意见。
- 264.一审法院未通知一方当事人对鉴定意见进行质证，二审法院要求该方当事人对鉴定报告发表质证意见的，视为对一审程序不当进行纠正。
- 265.工程造价鉴定中，现场勘验的鉴定人员与出具鉴定意见的鉴定人员不一致，但现场勘验笔录经双方确认的，不影响鉴定意见的客观性。
- 266.勘验现场应当制作勘验笔录，未制作勘验笔录的，鉴定意见不予采纳。
- 267.出具补充鉴定意见的鉴定人员不是原鉴定人员的，鉴定程序违法，该补充鉴定意见不予采纳。
- 268.在司法鉴定时，法院向鉴定机构出具的委托书应按照鉴定申请人申请鉴定的事项列明鉴定委托事项，因法院鉴定委托事项错误导致鉴定结论与申请不符的，该鉴定意见书不得作为认定案件事实的依据。
- 第十章 争议主体和责任主体
- 第一节 争议主体
- 269.被挂靠人与挂靠人之间系借用资质的关系，双方不存在施工合同的权利义务关系，挂靠人向被挂靠人主张工程款的，不予支持。
- 270.被挂靠方出借资质后怠于履行管理职责的，应对挂靠方欠付下游工程款的行为承担连带责任。
- 271.在挂靠法律关系中，因挂靠人失踪或死亡等客观原因无法向发包人主张工程价款，被挂靠人存在向挂靠人下游分包分供商支付款项的实际情况，被挂靠人向发包人主张工程价款的，应予支持。
- 272.即便工程系挂靠施工，被挂靠人仍有权直接起诉主张工程款。
- 273.挂靠人借用被挂靠人名义进行施工并以被挂靠人名义成立联合体，其在主张工程款的同时要求分配工程投资收益的，不予支持。
- 274.在借用资质的法律关系中，发包人应就工程款承担直接付款责任，被挂靠人仅在其收款范围内承担付款责任，但挂靠人诉请被挂靠人付款数额应当具体，否则不予支持。
- 275.借用资质的法律关系中，出借方应当对借用方欠付下游的债务承担连带清偿责任。
- 276.在借用资质的法律关系中，被借用资质一方向发包人主张工程价款的，诉讼主体适格。
- 277.工程实际受益人应就发包人对承包人的工程款支付义务承担连带责任。
- 278.在建工程接收人虽不是施工合同的发包人，但诉讼过程中同意支付工程款的，构成债务加入，其对工程款支付应与发包人承担连带责任。
- 279.对于政府投资工程，虽然政府设立了临时部门对案涉工程的施工进行统筹安排，但已指定一个主体与施工单位订立施工合同的，仍由签订合同的主体作为诉讼当事人并承担责任。
- 280.虽然发包人与总承包人签订了施工总承包合同，但总承包人只实施部分工程，剩余工程由发包人自行选定施工单位进行分包施工的，分包人无权要求总承包人向其承担工程款支付责任。
- 281.建设工程施工合同纠纷中，可以将对债务人负有出资义务的股东一并列为被告，判令其在出资义务范围内承担补充赔偿责任。多个股东均未履行出资义务的，相互承担连带责任。
- 282.实际施工人为多人合伙，其他合伙人委托其中一人主张权利的，该被委托人可以作为原告提起诉讼。
- 283.土地使用权人虽不是合同的签约主体，但相关事实能够证明其系隐名发包人的，其应当与合同签约的发包人共同承担工程款支付责任。
- 284.非实际施工人付出了劳务且工程质量经验收合格的，接受劳务一方应当支付劳务费，发包人不对欠付的劳务费承担连带支付责任。
- 285.一方付款以上游方付款为前提的，属于附付款条件的约定。在上游付款期限已届满时，付款方不能以此作为拒绝付款的条件。
- 286.没有证据证明被伪造印章的单位参与了施工合同的签订、履行和结算的情况下，仅凭合同中加盖有被伪造印章，不能认定该单位是施工合同的一方当事人。
- 第二节 一人公司股东的责任认定及承担
- 287.一人公司的股东对公司公章、资产、工程结算、汇款等控制和参与的，视为股东财产与公司财产混同，该股东应当对公司欠付的工程款承担连带责任。
- 288.一人公司的股东提供了审计报告即完成了股东财产和公司财产独立的初步证明责任，而承包人并未提出公司和股东构成财产混同的证据，亦未指出审计报告中存在构成财产混同的具体事实，仅依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定主张股东承担工程款连带责任的，不予支持。
- 第十一章 诉讼程序
- 289.被挂靠人（承包人）与发包人约定了仲裁条款，挂靠人向人民法院起诉请求被挂靠人、发包人支付工程款的，不予受理。
- 290.仲裁调解协议经法院裁定不予执行后，当事人可重新向人民法院提起诉讼，不构成重复起诉。
- 291.裁判发生法律效力后，没有新的事实再次提起诉讼的，构成重复起诉，依法驳回其起诉。
- 292.法院对建设工程施工合同案件中已经查明的无争议欠付工程款，可以先行判决。
- 293.实际施工人不是必要的共同诉讼当事人，法院对其不予追加的，不属于程序违法。
- 294.转包人、实际施工人、项目负责人虽共同在施工合同上签字，但项目负责人不是施工合同纠纷中的必要共同诉讼当事人，在能够查清事实的情况下，诉讼中对其不予追加不违反法律的规定。
- 295.当事人提起多项诉请，其中一项诉请已由生效文书裁判，法院对该项诉请可以裁定驳回起诉，但对其他诉请应进一步审理查明并依法裁判，否则属于遗漏诉讼请求。
- 296.鉴定费漏判，当事人可另行提起诉讼。
- 297.对诉讼费用的负担异议不能单独提起上诉和申请再审，当事人可向作出判决的法院申请复核。
- 298.诉请金额符合一审法院（中级）管辖标的额，实际判决欠付金额未达到一审法院级别管辖标准，一方未提出管辖权异议，一审法院不予审查并无不当。
- 299.二审中，权利人放弃对一审判令承担责任主体追究责任的，二审对该判项可以直接撤销。部分当事人在二审中达成的诉讼外和解协议，未申请法院制作调解书的，不影响人民法院对二审案件的审理。
- 300.当事人未经上诉而直接申请再审的，属于滥用再审程序。
- 301.诉讼保全担保费的支出及负担不涉及案件的基本事实认定、法律适用和审判程序问题，不属于再审的法定事由。
- 302.诉讼标的是判断是否重复起诉的核心，即便有新证据足以推翻前案判决，也应通过审判监督程序解决，而不能另案诉讼。
- 303.一审判决未支持诉请且当事人未提起上诉，二审判决亦未改变一审判决内容，再提起申请再审与其未提起上诉的行为相悖，不应再给予特别救济。
- 304.一审宣判后未提出上诉，但在一、二审庭审中均就同一事由进行抗辩且在二审中提供了相关证据，后又以该事由申请再审，符合法院再审的审理范围。
- 305.法庭辩论终结前，发包人提出工程质量索赔反诉的，法庭认为本案事实清楚争议不大的，可以告知其另案诉讼解决，不属于违反法定程序。
- 306.合同约定分期支付工程款的，请求工程价款的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。
- 307.当事人提供了生效的民事判决，与本案涉及的事实类似，但本案的判决结果与类案判决结果不一致的，属于对类案不同判，应予纠正。
- 308.“专家论证意见”系法院在审理案件中对专业性问题向专业机构咨询、专业机构组织专家论证后对一审法院的回复，仅供审判人员审理案件了解专业知识参考，并非鉴定等需要质证的证据，并未作为定案依据，不组织质证并无不当。
- 309.母公司与其全资子公司就多个工程项目分别与同一承包人订立了多份施工合同，母子公司就工程结算合并处理，承包人就多份施工合同一并提起诉讼，发包方亦未提出异议的，可以一并审理。
- 附录
- 附件一：河南省高级人民法院审监庭 建设工程施工合同纠纷事实查明的思路与方法（一）
- 一、施工基础性事实的查明
- 二、施工合同关系的审查
- 三、责任承担主体的认定
- 四、施工合同效力的审查
- 附件二：河南省高级人民法院审监庭 建设工程施工合同纠纷事实查明的思路与方法（二）
- 一、工程价款
- 二、已付工程款
- 三、工程质量
- 四、停工损失以及工期违约
- 五、司法鉴定
- 附件三：河南省高级人民法院民四庭关于建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答
- 附件四：河南省高级人民法院关于强化建筑领域纠纷案件实质性化解的工作指引
- 一、积极落实先行判决制度
- 二、严格规范司法鉴定行为
- 三、严厉惩戒虚假恶意诉讼
- 四、着力推进典型案例发布
- 五、大力构建多元解纷机制
- 附件五：河南省高级人民法院民二庭关于审理建设工程领域买卖、租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答
- 一、审理建设工程领域买卖、租赁合同纠纷案件应当把握的裁判原则
- 二、关于诉讼主体的确定
- 三、关于个人行为的认定
- 四、关于职务行为的认定
- 五、关于表见代理的认定
- 六、关于盖章行为的法律效力及责任认定
- 七、关于项目部作为担保人的问题
- 八、关于虚假诉讼的防范
- 建设工程与房地产纠纷裁判规则.下
- 第一章 房屋买卖
- 第一节 合同成立
- 1.未实际取得安置回迁房的权利人，将其对房屋的取得权转让的，其转让的是房屋所有权，属于商品房买卖合同。
- 2.买受人与出卖人虽仅签订认购书，但房屋价款已经完成支付、房屋已经交付使用的，可以认定双方之间存在房屋买卖合同关系。
- 3.出卖人与买受人签订的定房协议具备当事人名称、房源位置、房屋基本情况、房屋单价和总价、交付日期、付款方式及期限、违约责任等内容，且买受人已经按照约定向出卖人支付了部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。
- 4.出卖人与买受人签订商品房买卖合同后又签订回购协议，约定出卖人可在任意时间提出回购，且买受人在房屋交付后未主张房屋权利，不应认定双方为房屋买卖合同关系。
- 5.双方对购房合同未成立均存在过错的，法院可结合双方在缔约过程中的过错程度，合理分担利息损失。
- 6.出卖人在未经合理注意和核实买受人是否符合按揭贷款条件情况下即与买受人签订认购协议、收取定金，因买受人征信问题导致无法获取按揭贷款、双方未能订立商品房买卖合同的，应认定为系因不可归责于双方的事由，出卖人应退还买受人已付的定金。
- 7.出卖人宣传彩页上关于售房赠送飘窗、阳台、空中花园面积的表示内容具体确定，对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当视为要约；虽然该允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。
- 第二节 合同效力
- 8.房屋买卖合同关系是否真实，不仅要从房屋买卖谈判流程、房屋价款支付、委托关系、合同所约定条款等表面特征来看，还要结合各方实质内容和合同履行情况进行确定。房屋买卖合同经认定系基于彼此通谋的虚假意思表示所签订的，应认定为无效。
- 9.房产交易违反法律、行政法规的强制性规定，其买卖协议应为无效。
- 10.国有房产转让中，未依法定程序进行价格评估、未支付合理对价且倒签合同时间的，应认定双方恶意串通，损害国有资产权益，交易行为无效。
- 11.关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，属于规范内部程序的管理性规定，非效力性强制性规定，不应影响与第三人签订合同的效力，出卖人以此为由主张合同无效的，不予支持。
- 12.新型农村社区项目建设的房屋，出卖给当地集体经济组织成员以外的人员，违背了新型农村社区建设的政策规定，其房屋买卖合同无效。
- 13.出卖房屋系在农村集体用地上建设的新型农村社区项目，相关文件规定可在当地范围内转让的，应认定为房屋买卖协议有效。
- 14.案涉房屋为保障农村集体组织成员的居住需要而规划建设的新型农村社区，系集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，买受人非该集体经济组织成员的，不符合在该区域购买房屋的条件，签订的购房合同应认定为无效。
- 15.非集体经济组织成员购买农村集体用地上所建房屋，房屋买卖合同因违反效力性强制性法律规定而无效。买受人明知自己不符合购买条件的，对于房屋买卖合同无效亦具有过错。
- 16.农村村民一户只能拥有一处宅基地，在重新分配新宅基地后，对原有宅基地不再享有占有和使用的权利，也无权对原有宅基地使用权作出处分。
- 17.建筑物区分所有权中，共有部分归全体业主共同所有，出卖人通过买卖合同约定共有部分归出卖人所有的，该条款为排除全体业主对共有部分主要权利的格式条款，应属无效。
- 18.政府对商品房市场价格进行管理和调控的行政管理性规定及相关政策不属于认定合同效力的依据，不影响商品房买卖合同当事人对房屋交易价格进行协商行为的效力。买受人主张出卖人销售房屋价格超出备案价格收取房款违反效力性规定应认定无效的，不予支持。
- 19.零首付销售房屋不必然导致房屋买卖合同无效，但出卖人零首付销售房屋加大了银行贷款的风险，其对买受人不再履行贷款合同的行为具有一定过错，应对银行扣减的利息、罚息承担部分责任。
- 20.公证处对出卖人提供的材料真实性未尽到审查与核实义务，存在过错，导致房屋买受人无法实现合同目的并造成损失的，应按过错程度酌定公证处对买受人的损失承担部分补充责任。
- 21.夫妻一方出售夫妻共同所有房屋，买受人有理由相信出卖行为系夫妻双方共同意思表示，一方以配偶不同意或不知道为由主张合同无效不能成立。
- 22.房屋按份共有人转让他人所享有的份额，属于无权处分行为，但该无权处分行为不影响转让协议的效力，影响的是能否履行协议以及能否发生所有权转移的物权变动结果。
- 23.当事人基于合作开发建设而取得房屋共有权利，在共有房屋被分割后，一方未经另一方同意或追认，擅自处分另一方房屋的行为，属于无权处分。
- 24.出卖人签订商品房买卖合同时，未将所售房屋存在抵押的事实告知买受人的，买受人可以出卖人存在欺诈为由主张撤销合同。
- 25.签订商品房买卖合同时，案涉项目尚不具备法律规定的基础开发条件，属于买受人能够预见可能发生商业风险和法律风险的情形，买受人对由此产生的法律后果应当承担一定过错责任。
- 26.合同无效后，出卖人所赔偿的损失限于信赖利益损失。信赖利益损失的范围一般包括因信赖对方要约邀请或要约而与对方联系、赴实地考察等支出的合理费用，为缔约作各种准备和为谈判支出的合理费用以及已付款项利息等，一般不包括因此而错失机会等间接损失。
- 第三节 商品房预售
- 27.因出卖人未取得商品房预售许可证导致买受人与出卖人签订的商品房买卖协议无效的，买受人将该房屋转让给第三人的转让协议也无效。
- 28.因出卖人未取得商品房预售许可证导致买卖合同无效，出卖人承担过错责任。根据诚实信用原则和公平原则，在确定财产返还时，应当充分考虑市场因素，以及双方对合同无效的过错程度和是否从合同中获益的因素，将案涉房屋增值部分即房屋差价在双方之间合理进行分配。
- 29.现房买卖中，买受人以出卖人未取得预售许可证主张商品房买卖合同无效的，不予支持。
- 30.签订房屋买卖合同时，出卖人尚未办理商品房预售许可证，但房屋已交付买受人占有，应从维护交易秩序和遵守诚实信用原则的角度认定该房屋买卖合同有效。
- 31.出卖人具备办理商品房预售许可证的条件而未办理，其主张以未取得商品房预售许可证为由请求确认房屋买卖合同无效的，因违反公平原则及诚实信用原则，不应支持。
- 32.开发经营主体在未取得项目开发经营权，也未取得商品房预售许可证的情况下，对外签订的商品房买卖合同，不因其关联方取得该项目开发经营权和商品房预售许可证而影响合同效力。
- 33.房屋买卖合同因出卖人未取得商品房预售许可证被认定为无效，出卖人对合同无效承担主要过错责任，买受人在购买房屋时也应尽到审慎义务，否则也应承担一定的过错责任。
- 34.买受人以出卖人未取得商品房预售许可证而请求赔偿一倍购房款的主张，没有法律依据。
- 35.买受人无证据证明出卖人在签订商品房买卖合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的，要求出卖人承担已付购房款一倍赔偿责任，不予支持。
- 36.出卖人在具备办理商品房预售许可证条件下而未办理，将房屋出卖并交付买受人后，又以未办理商品房预售许可证为由请求确认房屋买卖合同无效，有违公平原则及诚实信用原则，不予支持。
- 第四节 预约与本约
- 37.预约合同的判断标准，应当是当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容和本约已十分接近，仍应当尊重当事人的意思，不能将预约合同认定为本约合同。
- 38.认购协议中对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，需要双方签订商品房买卖合同予以确认的，应认定该认购协议为预约合同。
- 39.认购协议属于预约合同，但出卖人授权代表另行向买受人出具承诺书并对房屋总价款、付款时间、费用负担、交房时间、违约责任等进行了补充约定，且买受人支付了购房款，应认定双方成立商品房买卖合同关系。
- 40.出卖人在取得预售许可证之前以他人名义与买受人签订认购协议的，出卖人、协议上的名义出卖人应共同对买受人承担合同责任。
- 41.购房合同对房屋坐落位置约定不明确，不符合商品房买卖合同应具备的主要内容，应当视为预约合同。
- 42.区分商品房买卖合同是预约合同还是本约合同，应依据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容认定。
- 43.预约合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人收取了买受人购房款，应认定为商品房买卖合同。
- 44.预约合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人收取了买受人购房款，应认定为商品房买卖合同。出卖人将房屋另行出卖给第三人，应承担商品房买卖合同的违约责任。法院可在综合考虑合同履行情况、过错责任大小，以及合同履行可以获得的利益等因素后，酌定调整违约金数额。
- 45.商品房买卖预约合同中，一方不履行订立本约的义务，另一方要求订立本约的，不予支持；但可以依据预约合同的约定要求违约方承担违约责任或损害赔偿责任。
- 46.预约合同的履行只是产生签订本约合同的后果，违约责任适用合同约定的定金罚则，买受人主张按照现行房屋价格与预约合同的全部差价赔偿其信赖利益损失以及租房损失的，不予支持。
- 47.出卖人未按照预约合同约定的时间与买受人签订商品房买卖合同，致使买受人按揭贷款合同签署延迟而发生利率变动的，买受人主张出卖人赔偿利率变动所产生的损失，应承担举证责任。
- 48.商品房买卖合同的签订需要出卖人和买受人共同完成，预约合同约定的买受人签订买卖合同的期限，也约束出卖人。
- 49.预约合同中描述的房屋位置与房屋的编号不一致，以合同描述的位置为准。
- 50.出卖人与买受人签署房屋认筹书并向其出具了大额现金房款收据，后买受人将案涉房屋抵偿给第三人，据此出卖人又与第三人签署认筹书并向其出具现金收据，应视为出卖人认可该抵账行为，并与第三人达成新的商品房预约合同。
- 51.预约合同的违约责任不能等同于本约合同的违约责任，买受人依据预约合同主张按照房屋差价赔偿其损失，不予支持。
- 第五节 合同履行
- 52.出卖人未能办理不动产权证，且开发楼盘被列入问题楼盘正在解决后续产权问题，法院为均衡双方利益，将部分购房款预留给买受人待办证后再履行，有利于维护买受人的一定权益。
- 53.办理不动产首次登记是办理不动产证的前置程序，是房地产开发企业的法定义务。
- 54.买受人所购买房屋的套内面积与同户型其他房屋的套内面积相同，因出卖人建设公租房增加设置导致买受人公摊面积多于其他楼层同户型房屋公摊面积，对于多出部分不应由买受人承担购房款支出责任。
- 55.根据交易惯例，在买受人未交付购房款之前，出卖人具有拒绝交付房屋的先履行抗辩权。
- 56.合同约定商品房销售代理公司提交全部资料后开发商再付佣金的，销售代理公司未交付资料构成违约，开发商未支付剩余佣金系行使先履行抗辩权。
- 57.天然气初装费、有线电视初装费、物业费等不属于商品房买卖合同中买受人的合同义务，出卖人不能以买受人拒绝交纳上述费用为由不履行交房义务。
- 58.一房二卖情况下，买受人对他人已经合法占有并居住的房屋进行预告登记，其权利不具有优先性。
- 59.一房数卖纠纷中，多个买受人均要求履行合同的，一般应按照房屋所有权变更登记办理情况、房屋占有情况、合同履行情况以及买卖合同成立先后等内容确定权利保护顺位。
- 60.一房二卖情况下，买受人均要求实际履行合同的，已经办理房屋备案登记的买受人取得优先权，未取得优先权的买受人可向出卖人另行主张权利。
- 61.一房二卖，双方均主张取得房屋所有权的，应综合考虑付款时间、支付金额等因素，确定向付款时间早且付款金额多的一方办理过户手续。
- 62.当事人以订立商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，即使办理了案涉房屋的网签备案，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行商品房买卖合同的，法院不予支持，备案后的案涉房屋仍是借款人的财产。
- 63.房屋买卖合同纠纷中，购房款金额较大，买受人仅以本人的陈述及加盖销售方财务专用章的收据证明已支付购房款的，依据不足。
- 64.先履行抗辩权与抗辩的义务应当具有对价性，交付房屋系出卖人的主要合同义务，在买受人已支付几乎全部购房款后，出卖人再以买受人尚有少许余款未结清为由抗辩，不履行交房义务的，该抗辩不具有对价性。
- 65.出卖人承诺赠送阳台面积未履行，应退还买受人阳台面积房款。阳台面积房款的计算方式为：根据阳台套内实际面积和公摊率推算出产权登记中阳台建筑面积，再用该面积乘以合同约定的购房单价。
- 第六节 交付房屋与过户登记
- 66.案涉项目属于经济适用住房项目，有明确证据证明因市政基础配套工程建设滞后造成逾期交付的，买受人要求出卖人承担逾期交付责任，不予支持。
- 67.商品房买卖合同中约定如遇政府作出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定造成无法正常施工等情况，出卖人可以据实延期交房的，是出卖人对其经营风险的合理规避，没有加重、限制、排除买受人的主要权利，该等约定合法有效。
- 68.商品房买卖合同中约定的“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遭遇自然灾害、恶劣的天气、区域性公共安全事件、重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、政府要求停工等非出卖人所能控制的因素影响工期的，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”条款，是对政策性因素造成延期交房的利益安排，是当事人意思自治的结果，并不是无理由加重买受人责任的格式条款。
- 69.房屋买卖合同中约定“若由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，买受人免除出卖人责任”的内容没有加重买受人的责任，可以作为出卖人逾期交房的免责事由。
- 70.商品房买卖合同签订时，重污染天气管控治理工作已经开始，出卖人对签订合同时所约定的交房时间受管控治理措施的影响应当有所预见，在其未提供管控治理造成其实际停工的相关证据的情况下，主张不可抗力要求扣除工期延误天数的，不予支持。
- 71.商品房买卖合同签订之前，扬尘管控已经存在，出卖人再以无法预见、控制的原因抗辩，要求免除其逾期交房违约责任的，不予支持。
- 72.出卖人抗辩称政府部门发布的环境治理停工令、大气污染管控措施导致停工顺延交房日期的，应对该抗辩事由是否不可预见、是否与逾期交房存在因果关系承担相应的举证责任。
- 73.在商品房买卖合同明确约定房屋交接方式的情况下，出卖人以“张贴”方式通知不特定买受人进行房屋交接不符合约定，不能认定出卖人履行了通知交房义务。
- 74.房屋在查封措施解除前，不具备交付和过户的条件，买受人请求交付和过户的，不予支持。
- 75.出卖人以买受人未补交房屋面积差价款为由拒绝交付房屋的，违反合同约定，不予支持。
- 76.商品房买卖合同中，交房时间变更属于合同重大变更事项，出卖人使用预先拟定的格式条款，应进行提前协商，并尽到合理的提示和说明义务；即便买受人同意对交房期限变更，但未明确表示放弃逾期交房违约责任的，仍有权主张逾期交房违约责任。
- 77.房屋实际交付日期难以确定时，可依据房屋交付惯例和买受人对房屋行使处分权行为的时间推定房屋实际交付日期。
- 78.房屋未达到合同约定交付条件的，买受人有权拒绝接收房屋。
- 79.买受人明知或者应当知道房屋尚不符合交付条件而接收房屋的，应视为对房屋交付行为的认可。
- 80.出卖人交付房屋时未达到合同约定的五大主体竣工验收合格条件的，应以合同约定的验收合格之日为房屋交付日期。
- 81.商品房买卖合同约定以五大主体竣工验收合格作为房屋交付条件，该约定与地方政府验收规定交付条件不一致的，以合同约定为准。
- 82.商品房买卖合同以五大主体竣工验收合格作为房屋交付条件的约定合法有效，买受人收房后主张未经消防验收合格及竣工验收备案不产生交付效力的，不予支持。
- 83.商品房买卖合同约定五大主体竣工验收合格为交房条件，买受人以未经消防机构验收或者验收不合格为由，主张逾期交房违约金的，不予支持。
- 84.商品房买卖合同中约定以五大主体竣工验收合格作为交付条件的，不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效格式条款。
- 85.行政法规取消竣工综合验收的行政审批，并未对于房地产项目进行综合验收作出禁止性规定。双方在商品房买卖合同中约定商品房经综合验收合格为交付条件的，仍应以合同约定为准。
- 86.房屋竣工验收合格交付时，买受人明知房屋未取得合同约定的竣工验收备案的交付条件而接收房屋，后又以房屋不符合合同约定交付条件为由向出卖人主张逾期交房违约责任的，不予支持。
- 87.商品房买卖合同约定的交付条件为验收合格的，房屋经竣工验收备案即视为满足交付条件。买受人对《竣工验收备案表》《消防验收意见书》有异议的，可通过其他合法途径解决。
- 88.合同约定验收合格为交付条件，出卖人在未达到交付条件时交付房屋。买受人接收房屋后，再以房屋未经验收合格为由主张出卖人逾期交房，应承担违约责任的，不予支持。
- 89.出卖人应自行预判和评估房屋延误交付的原因，延误交付事由发生在商品房买卖合同签订之前，但合同未据此对交付时间进行调整的，交付时间应以合同约定为准。
- 90.前期物业服务企业在经出卖人授权情况下向买受人发出的收房通知，对买受人产生通知效力。
- 91.当事人签订的房地产项目转让合同中约定，项目受让方应向转让方交付一定面积的房屋作为支付对价，但该房屋在项目公司名下且项目公司在合同上盖章确认的，项目公司应承担约定房屋交付义务。
- 92.一般情况下，不动产登记权利人即推定为该不动产实际权利人，但有相反证据证明的，应据实确定实际权利人。
- 93.两当事人共同借用公司资质以投资建设方式初始取得案涉房屋所有权，仅一方当事人与被借用资质的公司签订商品房买卖合同但未办理转移登记的，仍应认定案涉房屋所有权由两人共同共有。
- 94.房屋按份共有关系中，各共有人所享有的份额，是各自对房屋所有权、土地使用权的比例，其性质为所有权、使用权，属于物权，除签订转让协议外，对其进行变更、转让须以依法登记为条件。
- 95.商品房买卖合同解除后，案涉房屋的预告登记也随之失效，买受人应当履行配合注销房屋预告登记手续以及办理撤销房屋买卖合同备案登记手续的合同义务。
- 第七节 合同解除
- 96.政府部门对大气污染管控的期限具有不确定性，必然对房屋施工造成一定影响，出卖人逾期交房违约程度较轻，不影响双方合同目的实现，买受人诉请解除合同，不应支持。
- 97.买受人诉请解除房屋买卖合同和担保合同的，在法院判令解除房屋买卖合同时，应一并判令解除担保合同。
- 98.商品房买卖合同中，出卖人为买受人提供阶段性担保，买受人未按约偿还贷款导致出卖人承担保证责任，且买受人未向出卖人清偿担保款项，出卖人依据合同约定主张解除商品房买卖合同的，应予以支持。
- 99.商品房买卖合同解除后，担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，买受人对贷款返还不承担连带责任。
- 100.商品房买卖合同法律关系中，买受人以存在逾期交付导致合同目的无法实现为由主张解除合同，起诉前房屋已经达到交付条件的，法院不予支持。
- 101.买受人未支付购房款的违约情形处于持续状态，出卖人可以基于新产生的违约事实行使合同解除权。
- 102.出卖人未告知买受人所购房屋负二层系配电室的客观情况属于影响当事人签订合同的重大因素，买受人有权请求解除合同。
- 103.出卖人依据合同约定具有单方解除权时，其选择解除或继续履行合同的权利只能择一行使。接受买受人申请降低房屋价款的请求且接受房款并向买受人开具发票等行为，证明出卖人已在事实上放弃其单方解除合同的权利，不能再就买受人迟延支付房款的行为行使单方解除权。
- 104.项目转让合同履行过程中，一方以通知形式解除合同，另一方签收后未提出异议的，法院应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除。通知方不具有解除权的，不产生合同解除的法律效力，双方应继续履行。
- 105.合同中享有约定解除权的一方当事人在解除权发生之日起一年内未予行使，约定解除权消灭，但该违约行为一直持续致使合同目的不能实现，守约方可依法定解除权解除合同。
- 106.买受人在签订房屋买卖合同时应对办理不动产权证需要一定时间有合理的心理预期，在房屋已具备办理不动产权证条件而未办理的情况下，当事人不能再以合同目的无法实现主张解除合同。
- 107.因出卖人逾期交房导致商品房买卖合同及贷款合同被解除，出卖人除应承担返还购房贷款和购房款本金及利息的责任外，还应承担买受人因订立和履行合同所支出的认购金、代办费等合理费用损失。
- 108.购房协议中约定的定金已经交付，一方诉请解除合同时并未主张返还定金，法院在判令解除合同时应当释明该定金的处理，以便一次性解决争议，减少当事人诉累。
- 第八节 违约责任
- 109.出卖人办理不动产权首次登记是买受人办理不动产权证的必要前提。因出卖人逾期办理首次登记导致买受人无法办理不动产权证的，应承担逾期办证的违约责任。
- 110.因不动产登记政策出现重大调整和变更，导致出卖人逾期报送房屋初始登记资料超出合理时间的，法院应查明造成延迟办证的其他因素，不能仅以政策变化认定出卖人不承担相应违约责任。
- 111.出卖人办理首次登记提交资料的义务发生在不动产登记政策调整和过渡期间，客观上受到政策调整的影响，法院可酌情认定出卖人不构成迟延履约。
- 112.在商品房买卖合同约定的首次登记前，因办理首次登记机关发生变化，出卖人仅以政策和登记机关发生变化为由抗辩不承担逾期办证违约责任的不予支持。
- 113.不动产统一登记机构变化发生在签订商品房买卖合同之前，出卖人再以登记机构变化为由抗辩逾期提交首次登记申请资料不承担违约责任的，不予支持。
- 114.逾期办证的违约责任，应当在查明逾期办证的具体原因（如政府政策调整和规划变更所造成的影响）以及当事人过错等事实，根据公平原则准确认定双方的责任承担。
- 115.在办理不动产权属证书时，出卖人具有协助义务。不动产登记政策调整、登记机关职能变化和实测报告不能及时出具等均不属于出卖人所能控制的因素，致使未能及时办理房屋所有权证的，不应认定出卖人违约。
- 116.出卖人未在商品房买卖合同约定的时间及合理的期限内报送房屋权属登记资料，构成违约，但因房屋登记政策发生变化，可对其承担的违约金酌情核减。
- 117.作为房地产开发及销售的专业公司，出卖人理应熟知房屋在建周期、政府相关部门办理工程竣工备案、首次登记的流程以及期限，在签订商品房买卖合同时，应充分考虑上述期限，未予考虑再以不能按合同约定办理初始登记系情势变更抗辩不承担违约责任的，不予支持。
- 118.不属于商品房买卖合同纠纷司法解释中“商品房”范畴的工业地产房屋买卖合同发生逾期办证情形，房屋买卖合同未明确约定逾期办证违约金且买受人未举证，由此造成损失的，法院可参照合同约定逾期交房违约金的标准认定逾期办证损失。
- 119.出卖人承担逾期办证的违约责任，应当根据买受人在合同约定的期限内取得房屋不动产权属登记证书的结果确定，买受人仅以出卖人逾期办理不动产初始登记主张违约金，理由不足，应在对房屋权属初始登记和转移登记约定内容整体解释后做出认定。
- 120.商品房买卖合同约定购房款支付节点以建设进度为依据，出卖人主张买受人逾期支付购房款的，应就建设进度达到付款节点、已按合同约定方式或者合理方式通知到买受人且买受人拒绝支付购房款承担举证责任。
- 121.开发商提前交房，其逾期办证违约责任的起算点仍应从合同约定的最后交房日期起算。开发商向不动产登记机关提交了办证资料的，视为履行了协助办证义务，不应承担逾期的违约责任。
- 122.买受人主张出卖人承担逾期办证损失，实质上主张的是有效合同下的违约责任，在商品房买卖合同无效的情况下，买受人的诉请不具有请求权基础。
- 123.出卖人非因恶意拖延办证导致买受人未能在商品房买卖合同约定的期限内取得房屋权属证书的，不应承担违约责任。
- 124.逾期办证非因出卖人的原因，买受人要求出卖人承担逾期办证违约金的，不予支持，但应判令出卖人在具备条件时履行配合义务。
- 125.商品房买卖合同未约定逾期办证违约金标准，应参考合同约定的其他违约金标准，并结合同小区其他业主与出卖人所约定的逾期办证违约金标准，依据公平、合理的原则，酌情确定。
- 126.出卖人逾期交付房屋的，买受人发函要求出卖人承担违约责任，其违约金计算标准低于合同所约定标准的，视为买受人对自己民事权益的处分，出卖人要求据此计算违约金的应予支持。
- 127.商品房买卖合同约定在买受人未付清房款前出卖人不交房且不视为逾期交房的，不属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款情形。
- 128.出卖人对逾期交房违约金提出诉讼时效抗辩，应以每日的个别债权适用诉讼时效期间的规定，对于超出诉讼时效部分的逾期交房违约金不予支持。
- 129.在买受人与出卖人协商退房的过程中，买受人虽表示配合退房但未办理解除购房合同手续，出卖人将房屋出售给第三人的，仍应承担违约责任。
- 130.放弃权利的意思表示必须明确具体，买受人出具的“不再向开发商就商品房的交付和产权办理事宜主张任何权利”的意思表示，并不视为买受人对追究出卖人逾期交房违约责任权利的放弃。
- 131.买受人按揭贷款未获审批，要求一次性支付剩余房款而出卖人未予处理的，买受人不承担剩余房款未及时支付的责任。出卖人不能据此主张按照合同约定不向买受人交付房屋，并应承担迟延交房的违约责任。
- 132.以买受人已付购房款占全部应付房款的比例确定房屋的增值损失符合公平原则。
- 133.房屋买卖合同中，出卖人逾期交房违约金格式条款的约定与买受人逾期付款违约金的约定明显不对等的，买受人有权要求出卖人按照逾期付款违约金标准承担逾期交房违约金。
- 134.出卖人提供的为重复使用而预先拟定的商品房买卖合同及补充协议系格式合同。合同中对双方违约责任的约定明显不对等，不合理地减轻出卖人逾期交房违约责任的，该违约金条款无效，法院可根据公平原则，按照逾期付款违约金的标准计算出卖人应承担的逾期交房违约金。
- 135.买受人未按约偿还贷款导致商品房买卖合同解除后，主张违约金条款属于不合理地免除或者减轻出卖人的责任、限制或者排除买受人主要权利的，不能成立，买受人仍应当承担违约责任。
- 136.违约责任为无过错责任，不以违约方主观上有过错为责任依据，只要发生了违约行为，且没有法定或约定的免责事由，违约方即应承担违约责任。
- 137.法院增加违约金应以当事人请求为前提，以实际损失为限额。
- 138.出卖人所售房屋配建有公租房，买受人对此不知情并主张出卖人未告知该事由要求其承担违约责任的，不予支持。
- 139.买受人明知自己不符合受让房屋所在地限购政策，企图通过非正常方式在不迁移户口的情况下办理房产过户手续，后导致合同无法履行的，应当承担合同约定的违约责任。
- 140.中介机构已披露出卖人征信、房屋抵押等情况，并促成了双方交易，买受人因出卖人违约向中介机构主张损失赔偿、返还中介费的，不予支持。
- 141.中介机构有义务为买卖双方提供规范、详细、条款明确的买卖合同文本，因该合同文本中对于解押等重要条款约定不明产生纠纷的，中介机构应承担主要过错责任。
- 142.中介人在促成房屋交易过程中应当尽到审慎核查义务，否则对买受人的损失承担补充责任，承担责任后可向出卖人追偿。
- 143.中介人依据三方签订的二手房买卖中介合同收取买受人支付的定金并出具收据，系履行保管义务，不改变定金的性质，在出卖人违约时可以适用定金罚则。
- 144.中介人对房屋买卖合同的签订以及履行不存在过错，因出卖人违约导致买卖合同不能履行，中介人主张中介服务费用的，应当予以支持。
- 145.中介机构未对托售房屋权属状况等相关事宜尽到尽职调查、勤勉义务的，法院可根据其过错情况酌定中介机构对出卖人不能赔偿买受人损失的部分，承担补充赔偿责任。
- 146.在房屋出卖人严重违约的情况下，买受人的损失既包括直接损失，亦包括合同履行后可以获得的利益损失，可以并用定金罚则和赔偿损失的规定。
- 147.房屋买卖合同纠纷中违约金的上限标准并不适用民间借贷纠纷中年利率的上限规定。
- 第九节 房屋质量
- 148.买受人主张由出卖人对房屋质量问题进行修复或者支付修复费用的，应当在约定的保修期内主张或者提供其已在保修期内主张过的证据。
- 149.房屋交付时存在影响正常使用的质量问题，买受人有权拒绝收房并可主张由出卖人进行维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，应当根据房屋维修时间长短，合理确定出卖人承担逾期交房的违约责任。
- 150.房屋存在影响买受人居住使用的质量问题，买受人要求出卖人支付截至维修完成前逾期交房违约金的，应予支持。
- 151.房屋未经消防验收即投入使用的，出卖人应承担相应的行政责任，买受人以未经消防验收为由拒收房屋的，不予支持。
- 第十节 以物抵债
- 152.当事人为保证民间借贷合同的履行又签订包括商品房在内的买卖合同，双方约定借款人不能清偿债务时，需将标的物的所有权转让给出借人的，可以认定签订买卖合同的真实目的是给民间借贷合同提供担保，并非真实的买卖合同关系。
- 153.商品房买卖合同属于抵押担保还是以房抵债，应审查是办理不动产抵押登记还是办理所有权转移登记以及纳税情况和房产价值是否合理；符合以房抵债，出卖人请求确认合同无效的，不予支持。
- 154.以房抵债协议，不属于一般意义上的商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。
- 155.以房屋抵偿相互所拖欠工程款的多方合同，性质上应认定为以物抵债合同。
- 156.以房抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但未办理物权转移变更登记，不发生物权变动效力，不能当然取得物之所有权。
- 157.在抵债物的物权未发生变动的情况下，债权人依据以物抵债协议享有的仍为债权请求权，对抵债房屋的占有不产生物权效力，不能对抗所有权人的处分行为。
- 158.经济适用房以物抵债给不具有购房资格的主体，以物抵债协议无效。
- 159.以房抵债协议不属于商品房预售合同，出卖人是否取得预售许可证不影响其合同效力。
- 160.债权人与债务人在对前期借款本息进行对账结算的基础上签订以房抵债协议的，可认定双方在消灭原债权债务关系的基础上建立了新的房屋买卖合同法律关系。
- 161.以房抵债法律关系中，债权人指示债务人向第三人出具收款收据并交付房屋，债务人与第三人之间构成向第三人履行的法律关系，而非房屋买卖合同关系。
- 162.以房抵债协议签订后，抵债房屋未交付亦未办理不动产权属证书的，为了交易秩序的稳定，受让人有权要求交付房屋并办理不动产权属证书。
- 163.开发商与施工单位签订以房抵工程款合同后，施工单位又通过开发商直接将工抵房抵给第三方，第三方知情的，开发商出售房屋的行为构成显名代理，房屋买卖合同直接约束施工单位与第三方。
- 164.开发商与分包单位达成以房抵债协议，分包单位又与第三人达成以房抵债协议，开发商据此与第三人另行签署以房抵债协议，二者之间形成新的法律关系，开发商与分包单位之间、分包单位与第三人之间的原债权债务关系消灭。
- 165.以房抵债签订的商品房买卖合同的债权人有权要求出卖人继续履行合同，出卖人再以买受人未交房款为由主张解除合同的，不予支持。
- 第十一节 其他
- 166.建筑物区分所有权中的业主共有权，应当由全体业主共同行使，仅其中一名业主提起诉讼，主体不适格。
- 167.案涉房屋所在楼盘被当地政府确定为问题楼盘并成立专项工作组进行处理，对外行使权利和承担义务的主体仍是项目的开发商。
- 168.公司实际控制人的地位相当于股东，债权人可以请求对其类推适用《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，对公司的债务承担连带责任。
- 169.在新型农村社区项目中，出卖人与买受人均系民事主体，一方以政府主导为由，主张出卖人为行政主体并存在行政管理关系，抗辩不属于民事案件受理范围的，不予支持。
- 170.商品房买卖合同不适用调整普通商品买卖关系的消费者权益保护法，买受人以出卖人存在销售欺诈为由主张出卖人按照其已付购房款的三倍赔偿经济损失的，不予支持。
- 171.因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。
- 172.当事人因购买经济适用房签订商品房买卖合同的，系平等主体之间的民事法律关系，属于人民法院民事诉讼受案范围。
- 173.涉案房屋所在项目被列入问题楼盘，且相关问题楼盘处置化解工作正在稳步推进中，法院可暂驳回买受人起诉，告知其待涉案项目达到相关条件后，再行主张权利。
- 174.房屋出卖人向买受人收取维修基金和天然气、暖气初装费及有线电视初装费，且未提供相应证据证明其已按照合同约定将相关费用交纳给相应部门的，应将上述费用退还给买受人。
- 175.管辖权错误不属于法定再审事由。
- 176.鉴定结论属于诉讼证据，是证明案件事实的材料，不是法院审理和裁判的对象，当事人不得针对鉴定结论提起诉讼。
- 177.工业用地上开发建设的房屋无法办理商品房预售许可证且政府部门对产业准入、购买主体有特定审批和管理要求的，该类房屋不属于商品房买卖合同纠纷司法解释中规定的“商品房”范畴，房屋买卖争议的处理不适用该司法解释的规定。
- 178.商品房买卖合同纠纷司法解释中规定的商品房买卖合同系由房地产开发企业与买受人签订，其他主体之间的房屋买卖合同纠纷不能适用该解释的规定。
- 179.案涉房屋系经济适用房，不属于商品房的范畴，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定来认定相关责任。
- 180.工业用地上建设的房屋不能办理预售许可证，因该房屋产生的争议不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。
- 181.现行法律对于持续性违约金债权请求权的诉讼时效并未作出特别规定，诉讼时效期间的起算时间仍应自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
- 182.商品房买卖合同中约定以日为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，逾期交房违约责任的诉讼时效按每日的个别债权适用诉讼时效期间的规定。
- 183.合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，买受人可在该项整体权利没能实现时提出主张。买受人主张逾期交房违约金的，诉讼时效自出卖人实际交房之日起算。
- 184.第三人对已经发生法律效力的判决提起撤销之诉的，不仅应自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内提出，还应提供存在因不能归责于本人的事由未参加诉讼、发生法律效力的判决的全部或者部分内容错误、发生法律效力的判决内容错误损害其民事权益等情形的证据材料。
- 185.法院认定商品房买卖合同解除时，向当事人释明后，可以同时判令出卖人在扣除买受人应承担的违约金后返还剩余购房款，不违反“不告不理”原则。
- 186.保全保险费不属于诉讼费用的范畴，当事人未就该项提出诉讼请求的，法院可不予处理。
- 187.代理人的代理权限中未包含代为提起上诉，且上诉期限内亦未提交可以代为提起上诉的授权委托书，代理人在上诉期限内提交的没有上诉人签章的上诉状，不能证明是上诉人的真实意思表示，虽事后上诉人提交了盖章的上诉状，但已经超过法定上诉期限，不能认为是事后追认，丧失上诉权。
- 188.抵押人未经抵押权人同意，将抵押房屋出卖，进入破产程序后，抵押权人对该房产的优先受偿权不能对抗已经支付了大部分购房款并已经实际入住的消费者购房人的权益。
- 189.单位按照房改房政策与职工签订了房屋买卖合同并办理了房改手续，职工缴纳购房款后取得了房屋所有权证，即使单位对该房屋没有处分权，职工基于善意取得的规定也能够取得房改房屋所有权。
- 190.出卖人与买受人之间存在民间借贷纠纷和商品房买卖合同纠纷，买受人未交纳购房款，出卖人即为其办理网签备案登记并出具收到全部购房款的现金收据，不符合商品房买卖的交易习惯，一方主张商品房买卖合同为借贷合同担保的，两案应一并统筹处理。
- 191.房屋被查封前，买受人已支付购房款并实际占有房屋，且房屋非因买受人原因未过户，则买受人就该房屋享有排除执行的民事权利。
- 第二章 房屋租赁
- 第一节 合同效力
- 192.房屋系政府直管公有住房，未经出租人同意，承租人不得将承租的公有房屋转借、转让、转租、调换，不得出卖或变相出卖公有房屋使用权，否则该行为无效。
- 193.出租人出租的房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同被认定无效，出租人对合同无效承担主要过错责任。
- 194.承租人明知出租房屋未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效双方均存在过错，但对承租方因租赁物被拆除所导致的损失，应酌定由出租方承担主要赔偿责任。
- 195.出租房屋建造于《中华人民共和国城乡规划法》实施之前，根据法不溯及既往的原则，承租人以出租房屋未取得建设工程规划许可证为由主张租赁合同无效，不予支持。
- 196.《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定属于管理性强制性规定，售后包租协议不因违反该规定而无效。
- 197.未经消防验收或消防验收不合格和经依法抽查不合格的房屋，禁止投入使用，因该房屋所签订的租赁合同仅产生租赁合同解除的法律后果，并不导致合同无效。
- 198.租赁房屋未经消防验收合格不得投入使用，但不属于导致租赁合同无效的情形，承租人据此主张合同无效的，不予支持。
- 199.联合建房的联建方未登记为房屋所有人但取得了房屋合法使用权的，其对外签订的租赁合同有效。
- 200.违建部分占整体建筑的比例较小，且有关部门已进行了处罚，不宜以此认定整体出租合同无效。
- 201.一方提供土地一方出资合作建房，约定建成后房屋所有权归土地方，房屋使用权在约定期限内归出资方，且期限届满后出资方将房屋使用权返还提供土地一方的，应认定为房屋租赁合同法律关系。
- 202.未经批准在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成房屋进行出租，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条应当将租金中所含土地收益上缴国家，而非认定该房屋租赁合同无效。
- 203.《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产需要村民会议讨论决定的规定属于管理性规范，村委会未经村民会议讨论决定，将村集体房屋对外出租，并不必然导致租赁合同无效。
- 第二节 租金
- 204.租赁房屋被鉴定为危房后，承租人明知是危房而继续使用租赁房屋，应视为对房屋现状的认可，应当支付租金。
- 205.出租人出租的部分房屋存在权利瑕疵，致使承租人整体租赁的房屋因经营上具有不可分割性而受到重大影响的，承租人可行使不安抗辩权，有权暂缓支付房屋租金、管理费等费用。
- 206.房屋租赁合同中，出租方在转供水、电环节加价牟利的，不予支持。
- 207.出租人未履行供电等义务，承租人据此拒绝交纳租金的，出租人再以承租人拒交租金为由请求解除合同的，不予支持。
- 208.房屋租赁合同终止且已经结算的情况下，出租人认为承租人部分租金未支付且不能有效举证的，其主张不予支持。
- 209.在租赁合同中，承租人是否能够交纳欠付租金是认定租赁合同是否存在合同目的不能实现情形的主要依据。
- 210.租赁合同约定承租方逾期支付租金，出租方有权解除租赁合同，因承租方逾期支付租金非主观恶意并同意履行租金交纳义务，不影响合同目的实现，出租方请求解除租赁合同不予支持。
- 211.租赁合同中，出租人以承租人迟延支付租金达到了合同约定的解除条件为由请求解除合同的，若迟延履行的违约情形轻微，且不影响合同目的实现，出租人请求解除合同，不予支持。
- 212.公司股东认缴出资，享有期限利益，但公司无可供执行财产时，出资义务加速到期，应在未出资范围内对公司不能清偿的房屋租金承担补充责任。
- 第三节 合同解除
- 213.房屋租赁合同签订后，因市政工程施工围堵道路等造成承租人承租房屋进行经营的目的无法实现，双方当事人对此均无过错，亦不存在违约。
- 214.出卖人先售后租，将商铺租赁给物业公司统一经营。商铺的建筑面积进行了概念分割，商铺之间无固定界线，房屋产权为虚拟的收益权属，无独立使用价值，出租人不能要求返还商铺。
- 215.出租房屋为军产，租赁合同签订后，政策要求出租人停止一切营利性活动。该等情况属于情势变更，可以判决解除租赁合同。
- 216.出租方明知房屋因政策性原因不得出租，虽在合同中约定因政策性原因可以解除合同，而后再以政策为由请求解除合同，不予支持。
- 217.在未就解除合同达成一致，也未通过诉讼程序解决的情况下，出租人即单方发出解除合同通知，组织人员在承租人不在场时清理现场，且将承租人的设备拆除，对此给承租人造成的损失存在一定过错，应当承担损失赔偿责任。
- 218.出租人长期不向承租人主张租金，也未通知承租人解除合同返还租赁物，不积极采取措施任由损失继续扩大，又对其怠于行使出租人权利而造成的扩大损失要求赔偿的，不予支持。
- 219.承租人签订房屋租赁合同时，对出租房屋的产权应进行核查，后因出租人不具有产权导致租赁合同无法履行而解除的，承租人未尽到审慎注意义务，也存在一定过错，应承担部分责任。
- 220.承租方在租赁期间终止租赁合同的，负有返还租赁物的义务。合同到期前承租方搬离租赁房屋，单方终止合同，既未向出租方发出解除通知，亦未返还租赁房屋，应承担未及时返还租赁房屋的租金损失。
- 221.房屋租赁合同解除后，承租人未按合同约定恢复原状、返还房屋的，应当承担合同解除后房屋的占用损失。
- 222.租赁合同解除后，承租人应按合同约定恢复租赁物正常使用状态，否则应当承担由此产生的费用。
- 223.租赁合同解除，承租方搬离后未及时办理返还租赁房屋的交接手续，造成出租方租金损失的，承租方应承担部分赔偿责任。
- 224.租赁合同、转租合同均解除后，实际占用人未返还租赁房屋的，房屋所有权人有权向房屋实际占用人主张合同解除后的房屋占有使用费。
- 225.违约方以诉讼方式主张解除房屋租赁合同的，其主观上并非恶意导致房屋租赁合同发生僵局，为实现实质正义，法院可以在综合案件实际情况、探求当事人真实意思、保障守约方利益的基础上判决解除合同。
- 226.解除合同的意思表示已经达成一致，但就解除合同的法律后果双方并未达成一致，应认定协商解除合同的合意并未有效成立，法院仍应对当事人提出的合同解除后的清算问题予以处理。
- 227.租赁合同双方均存在违约行为，违约在先的一方不符合违约方解除合同的条件，请求解除合同不予支持。
- 第四节 违约责任
- 228.租赁合同约定交付标准以现状为准，承租人接收房屋时明知现实状况但未提出异议，不能再以出租方未完整交付房屋为由主张对方承担违约责任。
- 229.承租人主张承租期间货物毁损的，不仅应提供发票证明物品的购入价值，还应当举证证明物品毁损后的残值，否则对其主张的损失不予认定。
- 230.当事人主张的逾期交房违约金和经济损失均为逾期交房的违约损失赔偿，在逾期交房违约金不低于其主张的经济损失的情况下，仅支持逾期交房违约金。
- 231.出租人在租赁合同中约定因“商场用途改变以及商场升级改造，导致合同无法继续履行的，双方应自行承担损失，互不承担任何赔偿、违约责任”的，属于格式条款，不能免除其赔偿责任。
- 232.出租人违约导致租赁合同解除，逾期退还租金、保证金的利息属于赔偿损失，承租人未及时主张合同解除和损失赔偿等权利的，对损失的扩大具有过错，利息起算时间应从起诉主张解约合同之日起算。
- 第五节 装饰装修
- 233.承租方作为商业主体，在房屋装修前，未将设计图纸提交消防部门审核，也未办理相关消防安全检查合格证且未经消防安全检查即投入使用和营业，导致无法继续营业的，应对其装修损失承担主要责任。
- 234.次承租人对房屋进行了改造和装饰装修，并约定在次承租人合同解除或终止时归承租方所有，承租方有权根据过错向出租方主张该部分装修残值。
- 235.因承租人违约导致租赁合同解除，租赁合同对已形成附合的装饰装修物处理没有约定，但出租人同意利用的，应确定装饰装修物残值并在利用价值范围内对承租人进行适当补偿。
- 第六节 承租人优先购买权
- 236.承租人的优先权为具有物权效力的债权，当该权利受到侵害时，承租人只能要求出租人承担损害赔偿责任，而不能要求继续履行租赁合同。
- 237.承租人优先购买权受损害的，可以请求出租人承担赔偿责任，且赔偿的范围限于因侵害优先购买权所造成的损失，不同于因租赁合同违约造成的损失。
- 第七节 其他
- 238.在租赁合同纠纷中，承租人和实际占有人共同提起诉讼，法院应当释明应按各自法律关系主张权利，未予释明的属程序不当。
- 239.申请鉴定属于当事人举证事项，法院不具有释明职责，因客观原因无法鉴定，当事人应承担举证不能的法律后果。
- 240.租赁房屋被拆迁的，法院在当事人对房屋装修损失、补偿金损失有明确诉请的情况下，应一并予以处理。
- 第三章 土地使用权出让转让
- 第一节 合同效力
- 241.城市房地产管理法关于土地使用权转让时应完成开发投资总额25%以上的规定，并非效力性强制性规定，不影响土地使用权转让合同的效力。
- 242.转让方未取得土地使用权证书即与受让方订立合同转让土地使用权，起诉时民法典已经实施的，按照民法典的规定，应认定转让合同有效。
- 243.以划拨方式取得土地使用权转让房地产时，应按照规定报有批准权的人民政府准予转让，并补缴土地使用权出让金，在未按照规定进行审批转让时，转让合同效力不受影响。
- 244.经过县级以上人民政府批准的协议出让土地，不损害国家及集体利益的，土地使用权出让合同应为有效合同。
- 第二节 合同解除
- 245.合作开发过程中合作协议解除的，法律关系为债权纠纷，提供资金一方请求确认是合作开发项目实际所有权人的为物权纠纷，该请求不符合法律规定。
- 第三节 土地出让金
- 246.国有土地使用权出让合同未对土地容积率调整情况将按照何种标准补缴土地出让金作出约定，因当事人申请调整容积率后主管部门作出土地出让金补缴通知并据此起诉的，不属于民事诉讼的范围。
- 第四节 其他
- 247.善意取得受让土地使用权的时间是完成不动产物权转移登记之时，土地价格的合理性可以参考当地政府公布的国有土地基准地价。
- 248.国有土地使用权出让合同属于行政协议，当事人就协议履行及解除发生的争议，不属于民事案件审理范围。
- 第四章 房地产合资合作开发
- 第一节 合同效力
- 249.对未依法取得国有土地使用权证的集体用地进行开发建设的协议，违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。
- 250.合作建房协议约定的土地用途不符合土地规划，且未取得建设工程规划许可证的，该协议违反法律行政法规效力性强制性规定，应认定为无效。
- 251.合资、合作开发房地产合同纠纷中，对未取得国有土地使用权的土地进行开发建设导致合同无效，提供土地一方对合同无效承担主要过错责任。
- 252.国有独资企业名下的土地使用权属于国有资产，其将国有土地使用权投入房地产合作开发项目，系使用国有资金的项目，应采用招投标的方式确定案涉房地产项目的合作方。
- 253.合作开发合同无效，合同当事人仅承担信赖利益损失，预期利益损失不属于合同无效的损失赔偿范畴，一方当事人请求预期利益损失的，不予支持。
- 第二节 合同解除
- 254.项目合作开发一方刻意隐瞒未实际交纳项目开发保证金，虽该保证金列入项目投资成本，但未对项目的建设、销售造成实际影响的，另一方不能以此为由主张解除合同。
- 255.项目合作开发协议具有高度的人合性，双方已失去信任基础，虽未达到约定或法定解除条件，法院仍可考虑合同效率、项目开发以及有效解决争议等，判令解除合同。
- 256.通过公开招拍挂方式出让的土地，出让条件已经公示，受让方以出让方出让时未充分告知、提醒受让人有关土地出让需要具备的必要条件，导致受让人无法开展项目建设为由，要求出让人承担过错责任的，不予支持。
- 257.合资、合作开发房地产合同纠纷中，一方主张另一方返还投资款利息的，应以提起诉讼时间作为计算占用投资款产生损失的起始时间。
- 第三节 合同履行
- 258.合资、合作开发房地产合同纠纷中，即使协议中对各方利益分配有约定，但实际履行情况与协议约定相差较大，应根据实际履行情况和公平原则，对协议约定的利润分配进行调整。
- 259.合资合作开发房地产一方出具的资金证明系为了配合另一方在承诺期限内完成购买土地的合同义务而提供的，该证明不构成合作一方对案涉项目无条件的投资意向，也不构成对合同义务的变更，另一方主张合作一方未履行资金证明载明金额的投资义务导致其未取得案涉地块国有土地使用权的理由，不予支持。
- 260.时间在后的公司章程与合作开发协议中约定的投资权益内容不一致的，除非合作各方另有约定或实际履行了合作开发协议，否则应当视为在后的公司章程变更了合作开发协议的约定，应以变更后的公司章程约定为准。
- 261.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，一般由建设单位或其选聘的物业服务企业对其所开发小区的物业进行维护、管理，建设单位依法可以将前期物业管理权予以转让。
- 262.借用资质开发房地产的项目中，挂靠人以被挂靠人名义对外开发和销售的，被挂靠人应当按照合同约定向买受人承担交付房屋、办理权属登记的义务。
- 263.合作开发房地产合同中约定的投资分配收益条件虽未满足，但合作开发地块已经通过股权转让形式对外转让开发权利并获益，当事人主张分配转让收益的，应予支持。
- 264.合作开发房地产合同中，一方主张按照实际投资数额分配利润，因项目无法确定是否存在利润，该主张不予支持。
- 第四节 程序
- 265.抗诉机关的抗诉理由与申诉人申诉理由不一致的，抗诉案件进入再审后，应以申诉人申诉请求范围为再审审理范围。
- 266.送达地址确认书作为人民法院确认当事人送达地址的重要依据，法院应核对其真实性，否则送达程序不合法。
- 267.根据案件情况，确需在个案中适用情势变更的，应当由高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核。未按规定程序报经审核的，属适用法律不当。
- 268.国家机关作出的会议纪要，内容客观，且当事人派人参加并发表意见的，可以作为认定案件事实的证据。
- 269.公司主张法定代表人的签约行为超越职能权限对其不具有约束力的，还应当就相对方知道或者应当知道法定代表人的行为超越权限承担举证责任。
- 270.合资、合作开发房地产一方的法定代表人对合作协议的签字和承诺属于职务行为，其并非案涉资金的实际使用主体，不应对案涉资金退还义务承担连带责任。
- 271.在鉴定范围无法确定时，法院应查明事实、确定鉴定范围，交由鉴定机构鉴定。
- 272.未办理土地使用权转让权属变更登记的受让人在提起执行异议之诉排除强制执行时，除应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定外，还需满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定。
- 第五节 其他
- 273.合作双方为取得、转让、开发宗地而成立项目公司，土地项目资产、公司资产与大股东资产若构成混同，则为此成立的项目公司并无独立人格。
- 274.两公司的法定代表人相同、住所地相同并委托同一家公司代理房屋销售、使用格式相同的销售代理合同，且于同一日签订合同、同一日解除销售代理合同的，可认定两公司构成销售混同。
- 275.房地产合作开发项目中，非名义上的开发主体与买受人签订合同销售房屋的情况下，根据合同相对性原则，买受人向名义上的开发主体主张权利的，不予支持。
- 276.当事人在合作开发房地产合同中约定承担连带责任的，不能以没有接受涉案项目、没有参与项目开发并分得项目收益等为由主张免除承担连带责任。
- 277.合作双方在合资、合作开发协议中约定的股权转让条款并未改变合资、合作开发协议中对地块进行合作开发、共享收益、共担风险的本质特征，该协议仍应认定为合资、合作开发协议。
- 278.合资、合作开发房地产合同纠纷中，双方约定逾期还款一方要将一定比例的股权调整给按时还款一方所有的，因股权未评估作价、缺乏股权转让对价，不符合股权转让合同基本要素的要求，应认定为借款合同。
- 279.当事人签订的合同中没有关于双方共同投资、共享利润、共担风险约定的，不能认定为合资、合作开发合同。
- 280.以设立项目公司方式合资、合作开发房地产的，项目公司利润分配既要符合法律规定和合同约定，还要制定相应方案，否则主张利润分配的诉请不能成立，但可以就利润提起盈余分配之诉。
- 281.合作项目土地尚未挂牌出让，一方请求按照合同约定办理房屋建设项目的报批、登记、备案等用地手续的，属于事实上履行不能，不予支持。
- 282.项目公司盈余利润是否分配是公司的商业决策，本质上属于公司的内部自治事项，除法定情形外，通常情况下司法不宜介入。
- 283.既存在约定固定收益的投资，又存在投资者提供融资并有项目检查监督职责的，约定固定收益的投资部分不宜认定为借款。应综合投资者是否参与了项目建设、是否承担了一定的经营风险、其负责融资的款项是否能够收回等情况来判断具体法律关系。
- 284.合作双方约定一方对开发房产具有优先购买权，应结合约定中包含的房屋单价、面积、性质等是否符合买卖合同的基本特征及优先的实质意义，认定该约定是商业房优先购买权还是商业房预售条款。
- 附录
- 涉不动产异议之诉案件审理的若干问题
- 一、基本原则
- 二、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的理解与适用
- 三、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解与适用
- 四、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的理解与适用
- 后记
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出版方
中国法治出版社
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